房企年报季：60%融资成本上涨

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4月24日，华夏幸福、中国建设、滨江集团、华远地产等多家房地产企业发布了2019年财务报告。其中，华夏幸福2019年实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%；中国建筑房地产业(包括中国海外房地产)实现合同销售额3826亿元，同比增长28.1%；华远地产去年实现营业收入74.71亿元，同比增长8.64%。

根据风能数据，截至4月21日20: 00，已有135家房地产上市企业发布了2019年年报，占所有应披露年报的61.92%。其中，a股上市的房地产企业占55家，而在香港上市的国内地产股占80家。

从总体上看，住房企业“增收不增收”的现象仍在继续。数据显示，这一时期，135家上市房地产企业实现营业总收入约4.8万亿元，同比增长20%以上；然而，归属于上市公司股东的净利润只有约6636.62亿元，同比下降3.33%。

“在不增加利润的情况下，影响房企收入增长的因素很多，比如征地成本的增加和近两年的限价令。”4月26日，一位房地产分析师告诉《时代周刊》，近年来房地产企业的大规模扩张也在一定程度上影响了利润表现。

从产业集中度来看，两级分化的格局越来越明显。根据恒大研究院的数据，2019年，前10名、前50名和前100名房企的市场份额分别高达28.4%、59.7%和74.2%。到2020年第一季度，上述房地产企业的市场份额将比2019年分别提高10.0、11.0和7.8个百分点。

在大型住宅企业市场份额跃升的背后，中小住宅企业纷纷退出。

根据人民法院的公告，截至2020年4月8日，受疫情影响，65天内共有84家房地产开发企业破产清算，全部为地方中小房企，比去年同期增长25.3%。

“大型房企融资优势明显，中小房企的财务状况将越来越差。”4月19日，一家1000亿元房地产企业的高管告诉《时代周刊》，未来，中小房地产企业将加速退出，行业集中度将提高。

“增加收入不会增加利润”

2019年，主要房企收入规模保持稳定增长，但利润呈下降趋势。

以万科为例，2019年公司实现毛利1333.4亿元，净利润551.3亿元，同比增长19.5%，同比增长11.9%，但增速明显低于2018年的30%以上；利润指标方面，公司的毛利率和归属于母公司的净利润分别为36.2%和10.6%，分别比2018年下降1.2和0.8个百分点。房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。

“从长远来看，行业毛利率下降是一种趋势，这种趋势已经形成。”在今年3月的万科业绩会议上，万科总裁兼首席执行官朱九生解释说，虽然毛利率会下降，但管理的效率和效益可以逐步提高，甚至还有套期保值的过程。

柯睿还认为，目前行业整体利润被挤压在/0和/0之间，房企利润增长和盈利能力面临更大的下行压力。但同时指出，万科利润增长率下降也与公司当年土地增值税支出大幅增加、长期股权投资资产减值损失以及递延所得税费用土地增值税清算准备金增加有关。

再看看阳光城市。4月23日，阳光城发布财务报告显示，公司实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；上市公司股东应占综合净利润40.2亿元，同比增长33.21%。虽然利润增长率明显，但阳光城的毛利率和净利润率分别只有26.6%和7.08%，明显低于行业平均水平。

根据韩毅智库的数据，50家基准房地产企业的平均毛利率为32.61%，平均净利润率为16.39%。

“利润率一直是阳光城的一个缺点。由于受到前几年项目的影响，公司的净利润仍然比较低，我们对此非常不满。”在2019年中期业绩会议上，阳光城市执行董事长兼总裁朱荣斌没有隐瞒。在今年的业绩会议上，执行副总裁吴建斌表示，提高利润是阳光城的一个非常重要的目标，公司将继续在土地收购、设计、大规模运营、降低财务成本等诸多方面做得更好。

面对收益下降的趋势，提高质量和效率逐渐成为业界的共识。“销售规模的增长不是未来的重点，利润和质量是第一位的。”融创中国董事长孙宏斌在今年3月的业绩会议上表示。

今年2月，徐汇控股首席执行官林伟民(LAM Raymond)也公开表示，利润是本质和根本。规模就是面子和手段。今年，行业肯定会关注利润排名，这比规模排名更重要。

强化分化

年报季节透露的另一个明显信号是房企融资成本上升和融资能力分化。

根据对已发布年报的50家典型上市房地产企业的进一步分析，2019年，约60%的房地产企业融资成本同比上升，整体融资成本同比上升0.33个百分点，达到7.13%，再次超过7%。

从个人角度来看，住房企业之间的融资成本差异显著。数据显示，2019年，中海地产、华润置地、龙湖集团、越秀地产等房地产企业的平均融资成本均在5%以下，中海地产的平均融资成本低至4.21%。

一些企业的融资成本相对较高。例如，2019年中梁控股和新利地产的加权融资成本均超过9%，是中海集团的两倍多。据嘉里统计，在50家典型上市房地产企业中，有10家企业的融资成本在9%以上，占20%。

根据乐居财经学院的名单，以单一债券而言，中国海运在去年7月成功发行了20亿港元(5.5年期)和4.5亿美元(10年期)双币种固定利率高级债券，其中10年期美元债券的票面利率仅为3.45%。另一方面，当代地产去年发行了3.5亿美元债券，利率高达15.5%，是中海集团的4倍多。

“从数据来看，融资成本较低的企业主要集中在国有企业和中央企业，龙湖等一些优秀的民营企业融资成本相对较低。”今年4月，易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，随着融资难度和成本的逐渐增加，一些企业，尤其是融资能力相对较差、管理不善的中小企业，应警惕债务违约风险。

3月6日，新华联宣布，公司控股股东新华联控股未能按约定筹集足够的赎回资金，导致中期票据未能按时足额还本付息，构成重大违约。公告称，由于疫情，新华联控股的许多业务受到重创，经营回报大幅下降；此外，在“杠杆率降低，民营企业融资发债困难”的影响下，贷款和债券的偿还导致现金持续外流，流动性极度紧张，最终导致债券违约。

虽然新华联在公告中表示，其不同于新华联控股，具有独立完整的业务和独立管理能力，但其目前的经营状况不容乐观。4月11日，新华联发布财务报告显示，2019年公司实现营业收入119.88亿元，同比下降14.37%；上市公司股东应占净利润8.21亿元，同比下降30.80%；2020年第一季度，上市公司股东应占净利润预计将减少2.5-3.5亿元。

4月25日，易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，疫情对中小房企的影响应该分类。一方面，有经营困难的中小住房企业可能会被淘汰，但今年，政府对各种企业的支持有所增加，包括财政政策。对于配额充足的中小型住房企业来说，也有可能“扭转战局”。