深圳世联行集团股份有限公司关于深圳证券交易所2019年年报问询函的回复公告

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本公司及全体董事会成员保证公告内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

2020年4月10日，深圳世界银行集团有限公司(以下简称“本公司”或“世界银行”)收到《深圳世界银行集团有限公司2019年度报告询证函》(深交所中小板年报询证函[2020]10号，以下简称“询证函”)。公司收到询证函后，管理层高度重视，积极组织相关部门认真检查并回复询证函中的问题。现将答复内容公告如下:

问题1:报告期末，贵公司账面货币资金为25.82亿元，占总资产的22.14%；短期贷款和长期贷款合计22.73亿元，占总资产的19.48%。

(1)请根据贵公司的业务发展情况计算营运资金需求，并说明贵公司的货币资金水平是否与资金需求相匹配。

公司回复:

期末，公司账面货币资金25.82亿元，其中募集资金余额2.53亿元，非全资子公司余额5.06亿元(不含限制使用资金)，限制使用存单质押、担保和诉讼存款2.13亿元。扣除上述资金后，公司可使用约16.1亿元。

该公司是一家人力资本密集型企业。保持公司员工的稳定和信心非常重要。公司未来三个月的主要刚性资本需求(不包括非全资子公司):1)支付工资、社保和年度现金奖金约6亿元；2)缴纳各种税费约8000万元；3)支付约1亿元的公寓、工商营业、办公等物业租赁费；4)按期支付合资投资1.04亿元；5)偿还到期银行贷款约8亿元，并计划向银行借款约4亿元，以减少利息支出并结合公司经营状况；6)公司扩建的新项目预计投资约1亿元。扣除上述刚性费用后，剩余资金约为2.26亿元，用于集团的日常运营和应急费用。

(2)请补充贵公司的货币资金存放地点、存放类型、利率水平、是否存在抵押/质押/冻结等权利限制。，请检查年度账目并对真实性、储存安全性以及是否有权利限制给出特别意见。

公司回复:

公司货币资金具体存款如下(单位:万元):

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银行存款利率水平:7天，按实际存储天数计算，协议存款和智能通知存款的年利率约为1.1%-2.30%；根据实际储存天数，定期存款的年利率约为1.4%-2.25%。

公司货币资金使用权限制如下(单位:万元):

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上述贷款担保存款和存单质押的年利率约为1.60%-3.45%。

(3)请说明贵公司与货币资金相关的内部控制措施的执行情况，以及是否存在关联方非经营性占用上市公司资金的情况。请年度会计师检查并给出明确的意见。

公司回复:

公司的《财务管理制度》、《资金管理制度》、《财务审批权限》等相关制度规定，公司资金实行收支两条线、集中计划、属地管理和余额监控的管理制度；财务管理中心对各级公司银行账户的开立实行统一审批，银行账户的开立和注销需报备案；决定事务的权利与审查财政支出的权利是分开的。业务条线和职能部门对事项和支出的结果负责。财务责任主要审查支出是否有预算，合同是否按公司规定签订，成本文件是否规范。根据任职文件中规定的公司组织结构和职责，设置审批权限设置表，规定各级审批人的权限和审批流程；在公司日常业务流程中，货币资金和收入支出的管理严格按照公司相关制度规定和流程执行。

2019年末关联方应收账款明细如下(单位:万元):

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本公司严格按照相关管理规定管理和使用货币资金，不存在关联方非经营性占用上市公司资金的情况。

问题2:截至报告期末，贵公司其他应收款业务贷款期末余额为1.5亿元。请说明上述其他应收款的形成原因，欠款是否为上市公司关联方，是否存在《上市公司规范运作指引》规定的提供资助和占用非经营性资金的情况；如果是，请解释贵公司履行的审查程序和披露义务。请年度会计师检查并给出明确的意见。

公司回复:

公司其他应收款中的业务贷款主要包括:1)在项目推广开放初期，项目负责人在项目营销推广时以业务贷款的形式借入短期业务保证金，销售完成后将保证金返还给公司；2)对于公司的公寓管理业务、工商资产运营业务和物业管理服务业务，为提高运营效率，应对紧急临时采购和突发事件，项目负责人通过业务贷款的方式接收固定项目储备资金，在实际支出发生后，根据公司相关制度及时报销，并补足其备用金。随着公司代理服务周期的延长和公司资产运营项目的增加，公司业务贷款余额也相应增加。

企业借款人主要是公司业务的项目负责人，与上市公司没有关联关系。经自查，除对问题1的答复中所列的2019年末关联方应收账款明细外，本公司不存在《上市公司规范运作指引》规定的提供资金支持和占用非经营性资金的情况。

问题3:2017年至2019年，贵公司资产运营服务业务营业收入分别为33387.8万元、63380.8万元和93462.5万元，同比分别增长432.42%、89.83%和47.46%；实现毛利分别为-294，666，800元，-417，951，900元和-441，031，800元。请结合行业周期特征、市场竞争地位、成本构成以及同行业可比上市公司情况，说明该业务收入快速增长、亏损金额较大的原因和合理性，以及贵公司拟采取的改进措施。

公司回复:

资产运营服务业务项目主要经历三个阶段:第一，在装修和配置阶段，公司对项目进行设计、结构改造、硬安装和软安装，使项目能够出租和投入运营。现阶段装修成本主要是投资；第二，在运营攀升阶段，项目达到可出租状态后，公司通过各种渠道进行项目推广，经过一个攀升过程，项目入住率达到预期目标水平，这一阶段的营销费用将会增加；第三，在稳定运营阶段，随着项目进入稳定运营阶段，公司将通过提高服务质量和运营效率，逐步提高入住率和续租率，在此阶段，市场拓展等费用将逐步减少，毛利将逐步增加。

目前，a股市场上还没有类似的公司专注于集中长期租赁公寓，这是无法直接比较的。纵观国内集中长期租赁公寓市场，行业的主要参与者分为开发商部门和运营商部门。开发商主要是品牌开发商。这种模式是自建、自持+运营，辅之以社会扩张宪章+装修改造+运营。首席玩家的数量从数万到10万以上不等。；运营商主要是社会化的扩建特许+改造+运营，辅以纯粹的轻资产委托服务。在运营商中，红浦管理能力排名前三，运营能力属于第一梯队。

公司资产运营服务业务的成本主要由租赁成本、装修成本、营销成本、人工成本和其他运营成本构成，其中租赁成本和装修成本所占比例最大。其中，租赁成本按照会计准则规定的直线法核算，租赁期前半段分摊的租赁成本高于合同中支付的实际租金，导致项目运营初期账面租赁成本较高，毛利较业务量较低；装修费用按直线法摊销。公共建设项目的费用，如结构加固、重建墙体、集中供热和供电、电梯等。按8年分摊。如果实际租赁期少于8年，则按实际租赁期分摊。项目室内装修及配置费用按5年分摊；实际租赁期不足5年的，按照实际租赁期分摊。项目运营初期的收入受入住率和平均租金的影响，在项目运营进入稳定运营阶段之前将处于亏损状态。同时，资产运营服务业务以集中长期租赁公寓为主，优化运营期管理公寓结构。新推出的集中长期租赁公寓仍处于攀升阶段，部分公寓已经退出，这也造成了一些损失。

资产运营服务业务的成本构成详见下表(单位:万元)

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报告期内，公司资产运营服务业务从攀升阶段逐步进入稳定运营阶段。从损失的绝对值占收入的百分比来看，2017年占88.26%，2018年占65.94%，2019年占47.19%。随着公司资产运营业务规模的扩大、运营效率的提高和收入的增长，亏损范围逐渐缩小。同时，公司继续扩大轻资产托管项目，2019年资本支出约为2.51亿元，同比下降44.35%。本公司认为现阶段资产运营服务业务的损失是由业务本身的运营阶段特征造成的，属于暂时性损失，在本公司可控范围内。公司将采取的主要措施如下:公司的资产运营服务业务将继续提高运营效率，提高入住率和续租率，降低营销费用和运营成本，并通过数字系统增强业务能力。公司将坚持轻资产战略模式，大力拓展轻资产委托管理项目。

问题4:报告期末，贵公司贷款账面余额为29.36亿元，坏账准备为1.06亿元。

(1)请说明贵公司金融服务业务的业务模式、及时确认收入的具体依据、审查借款人资格的方式和流程、借款人逾期还款等债务违约的风险控制措施和处理程序以及违约责任。

公司回复:

经营模式:公司金融业务稳步推进，积极落实国家宏观调控政策和金融监管要求，坚持合规经营，严格控制经营风险。金融业务正逐步调整和定位为金融服务提供商，为整个产业链及其房地产服务生态圈提供动力。一方面，我们将进一步关注现场业务，扩大现场业务的比重，为精装、自组装、软包装的新购房者提供融资便利；另一方面，通过服务场景和生态系统客户，我们将增加集团内部的业务协作，为渠道经纪人提供佣金服务，方便经纪人及时获得佣金，增加对主营业务的协助，帮助整个生态系统持续健康发展。

收入确认的依据和时点:对于正常贷款，按照合同约定的实际利率和时点确认利息和费用收入；对于逾期贷款，相关收入在实际收到利息和费用时确认。

审查借款人资格的方式和流程:严格控制客户来源的风险，主要是筛选公司代案现场购房后有融资需求的客户的资格。系统自动与公安系统、中央银行信用信息系统和第三方信用信息系统连接，建立强大的风险评估系统、贷款审批决策引擎和反欺诈系统，通过大数据筛选优质客户，制定风险评估等级；进入手工审批业务，制定规范完整的审批策略，包括网络第三方验证、电话验证、大数据风险调查、欺诈等。，对客户的还款意愿和还款能力进行多维度的分析和决策；贷款获批后，地区面对面岗位将根据总部的面对面操作规范与客户进行面对面交流，客户本人签署所有法律文本后，总部将集中发放贷款。

借款人逾期后应采取的措施:对于低逾期客户或低风险客户，总部催收部负责采取电子催收、外包催收和本地催收的催收策略，并针对不同表现的客户采取相应的催收措施，以提高早期逾期资产的回收率；同时，协助客户建立良好的还款习惯，引导客户注意还款；收款部门应对高风险客户进行提前预警，并移交给保险公司，保险公司通过债务协商、诉讼和仲裁等方式进行处置和保存，确保不良贷款得到最大限度的回收。

(2)请根据逾期贷款的数量、金额和回收情况，说明贵公司坏账准备的充足性。

公司回复:

公司分析贷款人现状(包括逾期天数、抵押物状况、还款意愿等)。)，并根据历史收款和还款情况将其分为五个级别，估计预期信用损失。截至2019年12月31日，公司贷款余额为29.36亿元，预计贷款信用损失准备为1.06亿元，约占贷款余额的3.60%。根据财政部金彩[2012]20号文件《金融企业准备金计提管理办法》的通知，“贷款拨备率原则上不得低于贷款资产期末余额的1.5%。”

截至2019年底，逾期业务约2200家，余额约4亿元，但年平均回收率达到82%左右，企业贷款预计信用损失拨备处于合理水平。

根据已披露的相关会计政策，企业贷款的预期信用损失拨备已全部计提。2017年至2019年底贷款预计信用损失拨备分别占贷款余额的2.05%、3.04%和3.60%。2017年至2019年，公司确认的坏账损失占期初贷款余额的比例分别为1.30%、1.90%和0.10%，低于公司当期拨备。同时，与同行业的同类公司相比，公司坚持内部渠道客户现场、线下实地考察和面对面签约，对客户的了解更高，资产质量更好。公司已经为贷款的预期信用损失做好了充分准备。

问题5:报告期内，贵公司实现营业收入66.5亿元，同比下降11.73%；经营活动净现金流量15.74亿元，同比增长62.73%。请结合业务类型、业务模式、信贷政策等因素，说明当本年营业收入低于上年时，经营活动净现金流量快速增长的原因及合理性。

公司回复:

2019年，全国各地房地产市场调控继续深化，房地产市场增速放缓，新屋交易服务市场渠道容量比重逐步提高。受此影响，公司实现营业收入66.5亿元，同比下降11.73%。2019年，经营活动产生的净现金流量为15.74亿元，同比增长6.07亿元，增长62.73%。主要原因是:

报告期内，公司的经营模式和信贷政策与上一报告期相比没有变化。(1)报告期内，公司增加了支付交易业务，年初收回应收账款和应收票据4.69亿元；(2)公司金融服务业务积极落实国家宏观调控政策和金融监管要求，严格控制业务风险和规模，提高情景业务比重，提升信贷资产质量。2019年，贷款发放和回收的现金净流入同比增加2.92亿元。消除上述影响后，公司经营活动产生的现金流变化与经营收入的变化一致。

问题6:报告期内，贵公司购买商品和接受劳务支付现金4.35亿元，同比增长71.51%。请说明购买商品和接受劳务的现金大幅增加的原因和合理性，并详细说明上述资金的主要流动对象、购买的主要资产和金额。

公司回复:

本公司购买商品和接受劳务支付的现金主要如下:(1)2019年，支付的家装商品、装修材料、装修设计和装修外包费用现金总额为3.96亿元，同比增长55.97%，其中支付的家装商品和装修材料现金为7400万元，支付的装修设计和装修外包费用现金为3.21亿元；(2)2019年，公司共支付外包劳务3900万元。

现金支付的大幅增加主要是由于装饰服务业务收入同比增长14.55%，今年支付的预付款和前期应付款合计约为1亿元。装饰服务企业购买商品和接受劳务支付的现金直接用于对外销售和提供装饰服务，并全部流向与公司合作的外部供应商。

问题7:截至报告期末，贵方金融资产中以公允价值计量的“其他”类资产的初始投资成本为4.22亿元。请说明资产的具体构成、购买时间和收益，是否为风险投资，是否履行了相应的审批程序和信息披露义务。

公司回复:

本公司以公允价值计量的金融资产中分类为“其他”的资产详见下表:

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综上所述，本公司以公允价值计量的金融资产中的“其他”类资产投资已经履行了审批程序和信息披露义务。

特此宣布。

深圳世界银行集团有限公司董事会

2020年4月18日