2019年房企融资成本再度抬升，疫情之下或迎融资窗口期

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2019年以来，在住房和房市主调的影响下，房地产融资环境不断收紧，房企整体融资成本进一步提高。数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%大幅上升0.54个百分点。

在当前现金为王的市场中，如何降低融资成本，在有限的时间内获得资金支持，已经成为衡量住宅企业发展活力的重要指标。自2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，第一季度房地产销售回报受到重创，百强房地产企业的整体销售业绩同比下降近20.8%。然而，融资市场并没有停滞。一季度，住房企业债务融资总额约为3903亿元，与去年同期基本持平。

业内人士指出，针对疫情和宏观经济低迷推出的财政和货币政策的双重放松，以及地方政府在土地财政压力下不断出台和放松对房地产企业和城市的救市政策，是房企融资的双重效益，房企可以发行债券或迎来窗口。

2019年，住房企业融资成本再次上升

自2019年以来，随着房地产市场的内部波动和政策调整，房地产企业的融资环境跌宕起伏。

2019年初，住房企业融资延续了2018年底的升温趋势，出现了一个小春天。然而，从第二季度开始，它迎来了新一轮更严厉的融资监管。5月17日，中国保监会发布23号文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资。此后，7月12日，国家发展和改革委员会发布文件，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。8月29日，许多银行接受了窗口的指导，从2019年开始收紧房地产开发贷款额度。面对国内外融资渠道的不断收紧，房地产企业的借贷成本整体上升。据嘉里统计，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%大幅上升0.54个百分点。

其中，根据蓝鲸地产的不完全统计，就已发布年报的香港50强上市房地产企业而言，融资成本差异非常显著。其中，中海地产的加权融资成本最低，仅为4.21%，也是全行业最低的融资成本；中梁控股的加权融资成本最高，达到9.4%，是中国海外房地产的两倍。

值得注意的是，蓝鲸地产统计数据显示，融创中国园2019年加权融资成本为8.1%，同比增长1.3%，在50强房地产企业中排名最高。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进分析，融创中国融资成本上升与其业务结构和资产结构有关。

根据融创中国的财务报告数据，2019年，由于物业销售建筑面积的增加、吕雯市的建设和运营以及物业开发项目的收购，本集团的借款总额同比增长40.48%，至2019年底达到3222.7亿元。截至2019年底，融创中国只有1257亿元现金，与2018年相比，其净负债率上升了23%，至172%。

然而，由于融资成本能够衡量企业发展的活力，在一定程度上反映企业的利润水平，因此降低融资成本已经成为行业共识。

凯撒集团董事长郭英成表示，今年应下调利率，希望公司未来融资成本下降1至1.5个百分点，融资期限尽可能调整到长期借款结构。孙宏斌还在最近的业绩会议上表示，他希望融创的融资成本每年能降低1至2个百分点。

国内外融资环境存在显著差异，住房企业可能欢迎融资窗口

幸运的是，在新冠肺炎肺炎的影响下，2020年房企的融资环境似乎有所放松。

3月1日，中国证券监督管理委员会(证监会)和上海、深圳证券交易所分别发布了《关于实施公司债券公开发行登记制度有关事项的通知》，标志着公司债券公开发行登记制度作为第一种新的证券法登记制度开始实施。

业内人士指出，登记制度实施后，债券发行额度审批流程简化，审批周期缩短，可进一步激发房企发行债券的积极性。救助企业，缓解企业融资难的现状。以珠海法华集团3月27日宣布的200亿元人民币的小规模公开发行为例，只需5个工作日即可进入注册流程。

此外，为了刺激经济复苏，央行多次表示，将继续引导贷款市场利率下调。融资环境的改善也带来了立竿见影的效果。据嘉里统计，3月份国内住房企业债券融资941.64亿元，同比增长83.9%，同比增长35.1%。国内债券融资成本同比下降1.34个百分点，至3.87%。4月第一周，房地产企业国内融资规模超过200亿元。

另一方面，在海外市场，由于疫情的影响，自3月份以来，美国股市在10天内已被吹走4次。在美元流动性危机下，人民币房地产债券价格暴跌。数据显示，2020年3月6日至3月20日，亚洲中资美元房地产债券指数下跌13.3%。尽管美联储在3月23日发布了一项无限制的量化宽松计划，以缓解金融市场的美元短缺，但业内人士指出，国内房地产企业未来在海外发行债券的前景并不乐观。

据嘉里统计，3月份房地产企业海外债券融资达到225.14亿元，同比下降27.8%，同比下降59.2%，主要集中在3月初。从3月12日到4月13日，没有住房企业在海外发行债券的新案例。即便如此，面临债务偿还高峰的房地产企业也不得不咬紧牙关。

2020年第一季度，百强房地产企业的全面销售业绩同比下降近20.8%。在住房企业现金回流受到抑制的同时，面对即将到来的债务偿还高峰期，无疑会增加住房企业的债务偿还压力。在这种情况下，据风能统计，就债务融资总额而言，今年第一季度海外房地产发行债券为1947亿元，同比增长0.5%。

面对当前的融资环境，中国企业资本联盟副主席白文喜向蓝鲸地产指出，目前行业本身正处于下行期，而疫情导致的暂停销售所带来的现金流压力使得房企的融资需求更加迫切。然而，为抗击疫情和宏观经济下滑而推出的财政和货币政策的双重放松，以及地方政府在土地财政压力下不断出台和放松对房地产企业和城市的救助政策，对住房企业的融资具有双重好处。房企作为盈利能力强、资产重的行业，确实迎来了发债的窗口。