国开行紧急回应棚改没暂停！三四线城市房价何去何从

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24日，央行降低了标准，市场预计股市至少会在今天转红。然而，房地产股票实际上在25日大幅下跌。

因为一个市场谣言已经有很长一段时间了:工棚改革全面暂停！其根源在于各地暂停对psl(抵押补充贷款)的审批，恢复CDB总部，等待新政策出台。网民认为这意味着工棚改革的彻底中止。

近两年来，地方政府的棚改资金主要来自政策性银行贷款，即CDB和农业发展银行发放的棚改专项贷款。中央银行的psl(抵押补充贷款)是这种特殊贷款的重要来源，约占80%。也有地方政府发行债券，如用于改革的特殊债务，但他们是少数。

下午，我听到了这个谣言，来自星球和团体的回复是，完全中止棚改计划是不可能的！

有几个原因:

首先，这是因为国务院在今年的“两会”上部署了这项工作，启动了为期三年的工棚改革，并启动了580万套工棚，这些工棚已纳入中央和地方政府的预算报告草案。如何改变它？

其次，为期三年的工棚改革之战将于2020年结束。虽然我们知道有些房子根本不是危房，但它们也被地方政府纳入了棚改计划，从中央的角度来看，这是一个民生工程。在过去的三年里，CDB的棚子改革使2000万个家庭受益，今年有580万个单元被暂停。这是什么概念？一方面，棚改的初衷是为了节约，另一方面，它是为了改善住宅的住房。

第三，到2020年，全面建设小康社会。还有三年才能赢。如果工棚改革完全中止，这个目标就无法实现！有必要知道工棚改革推动了多少gdp，为三线和四线的农民工创造了多少就业机会，为三线和四线的棚户区居民创造了多少神话，以摆脱贫困，创造财富。我们必须有这样一幅大图。

后来，据财联社消息，CDB总行收回了棚改项目的合同审批权，以前可以在分行签订，但现在必须经过总行批准，但所有棚改项目都没有暂停，正在进行的项目继续实施。此外，在过去，货币安置是主要方式，但今年，实物安置是主要方式。

金融大鳄曹善世早前表示，各地psl审批暂停，CDB总部被收回。在等待新政策出台后，他又发了一条推文称改革并未停止。

6月25日晚，CDB新闻办公室紧急回应:今年以来，国家开发银行严格执行了棚改政策，并在国务院有关部委的指导下，配合地方政府依法开展棚改融资。截至5月底，CDB今年已发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改的继续建设和2018年580万个新项目的建设。目前，所有工作都在有序进行。

截至5月末，2018年新增补充抵押贷款同比增长48%，补充抵押贷款余额30978亿元，同比增长32%。

不可否认，货币化安置比例过高，导致三线、四线房价快速上涨。然而，工棚改革已经开始，不可能半途而废。但是货币化安置率在未来会降低吗？

我认为这是完全可能的！首先，考虑到房价上涨过快，未来货币化安置的比例将会降低，实物安置的比例将会增加，这也可以解决群众的住房问题。第二，抵押贷款补充贷款，如pls，如mlf，可能会取代RRR削减，因为成本会更低。

因此，汇率不能被保存，所以你不必担心这些扣除。汇率问题在6到7之间，这是我们能够承受的。人民币迫使你不兑换美元，而外国资本在中国赚钱，所以你不被允许套现和拿走利润。

这些是我以前关于棚改的文章。今天，我的宝宝发烧了，没有时间分析。你可以再读一遍以前的文章。

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创造需求

以前，领导们都很头疼。三线和四线房地产去库存的核心问题是需求不足，所以他们通过棚改创造了需求。

一方面，国家棚改的初衷是为了节约，另一方面，它是为了改善居民的住房。

然而，我一到那个地方，情况就发生了变化，不需要改善住房的家庭和郊区的村庄都被纳入了拆迁范围。我在海口的朋友告诉我，整个城市的一半应该被拆除。根据五环路，在二环路和四环路之间，所有有村名的地方都被拆除了，不管这些房子是危房还是老房子。

海口去年、今年和未来三年的棚改计划也令人惊叹，投资数千亿元，改造17万户。海口市常住人口只有224万，其中转化人口约占25%。去年，海口的新房成交量约为6万套，这有助于棚子的翻新。

自2014年以来，工棚改革的数量大幅增加。2009年，中国只有80万户家庭，2014年达到470万户，去年和今年为600万户，未来三年平均为500万户。虽然总量有所下降，但仍然是一个很高的数字，一些城市有了显著的增长。

山东、湖南、贵州、湖北、四川等。都是改革的大省。

以湖北为例，截至2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期为8.7个月，同比下降6个月。现在一年过去了，库存消化周期已降至不到六个月。

例如，在山东，去化学周期在2016年底减少到14个月，其中商品房减少到10个月，目前的库存必须低于8个月。

山东济南的人告诉我，他们也在拆除和建造大型建筑，特别是在郊区农村地区，这些地方被称为城市中的村庄，一些别墅和民宅已经被拆除，实际上根本不需要重建。

事实上，许多城市的去库存化任务几乎已经完成，但政府仍在为政治成就而改革的旗帜下拆除和建造大型建筑。无论如何，这是由中央政府支持的，在棚改工作中表现突出的省份将得到奖励。

在去库存化任务之前，大部分棚改都是基于安置房屋。然而，在过去的两年里，货币化安置率越来越高。今年，中国各省基本上占到了50%以上，也就是说，拆迁之后，政府给你钱，你自己去市场买房子。

今后，货币补偿的比例将会提高，有些地方会达到100%。

例如，在安徽省芜湖市，自2015年起将不再建设新的安置房，并将停止对已搬迁房屋的审批。2016年，芜湖市计划换房户达到26，943户，而芜湖市全年新增售房45，733户，其中超过一半的人缴纳了房款，其中货币化安置率约为86%，今年有超过20，000户家庭获得了全部货币补贴。

一些地方政府引导开发商将普通商品房改造成居民自己购买的安置房，或者政府购买商品房，然后转售给居民。

在某些地方，政府会给你房间票。例如，它用100万张拆迁房票补贴你，并指定你想买哪栋楼。如浙江台州。

如今，工棚改革有点令人困惑。一些地方政府为了规划新的概念性区域而为你拆除了它，所以有很多拆除的矛盾，人们经常死亡。

安徽省亳州市的居民告诉我，他们已经拆除了32个村庄，但是隔壁的商丘已经有几个月没有拆除了，因为有人已经死了。

浙江省台州市椒江区委书记在拆迁动员会上喊道:“谁敢阻挠拆迁，向区委、区政府挑战，我一定让你丢了你的名声，让你的家人死。”

即使拆迁补偿不足以买一栋新房子，你也需要补上你多年的积蓄，而你又不愿意被拆迁。但是，一旦你遇到这样一个霸道的地方领导，谁还敢拒绝？

通过这种方式，很容易出售新的建筑，这也导致开发商坐以待毙，在房价不上涨的情况下开始涨价。

3

房改刺激房价上涨

每个人都以同样的方式去炒股，鼓励农民买房，创造需求，刺激房价上涨。今年，四线城市的大部分房价都在上涨。

如果我们想知道房改对市场价格的影响，首先必须弄清楚房改带来了多少购房需求，以及它在市场成交量中所占的比重。

以盛产樱桃的故乡湘潭为例:

2016年，湘潭棚户区改造带来了60%以上的买家。去年，售出了超过16，000套新住房，其中10，000套由棚户改造家庭提供。

未来棚改的规模有多大？根据湘潭市2018年至2020年的棚户区调查，棚户区改造项目库计划在未来三年内存储136个待改造项目，涉及106，300户，预计投资622亿元。

十万多户的概念是什么？相比之下，2015年至2017年，湘潭棚户区居民户数为56500户，投资279亿元。与过去三年相比，未来三年的规模几乎翻了一番，投资基金也翻了一番，这对于政府拉动国内生产总值来说是非常明显的。

它对营业额有多大影响？2016年，湘潭共售出16，398套新商住楼。自2010年以来，湘潭的新房年成交量一直在10000套以上，价格稳定在3400套左右。随着未来10万户的拆迁，预计新房成交量将直接上升几个台阶，年成交量将直接上升到2万至3万套。

6月份调查时，大量的棚子被换了，各种补贴被用来买房，导致湘潭的新房价格在过去一年里普遍上涨了12100平方米，从3400元涨到5600元，涨幅达50%。然而，长沙限购后，少量需求溢出，预期上升进一步推高了房价。

根据最新数据，截至9月底，湘潭市新建商品房剩余销售面积为258.07万平方米，比2016年底下降22.24%。从过去一年的月平均销售速度来看，房地产市场的清仓期为9.9个月，其中住宅面积为145.09万平方米，比2016年底下降了30.64%，清仓期为6.3个月。最新价格尚未公布。

从全国的角度来看，去年的棚改将新建商品房的销售整体提高了近20%。

2015年和2016年，分别有1.5亿平方米和2.5亿平方米的棚户转为货币化安置，分别占商品房年销售面积的13.4%和18.1%。据估计，2017年将有2.6亿平方米的棚户被拆除，2018-2020年将有7.7亿平方米被拆除，分别占目前商品房需求的19.3%和17.3%。

山东省菏泽市的人告诉我，今年他们市的棚改项目占全省总数的近四分之一，全省有17个城市。在他的家乡，单县有25万人口，全县总人口只有122万。今年，有超过20，000个家庭宣布进行房屋改革，这直接刺激了主城区的房价每平方米上涨500到1，000英镑。1967年，原商品房价格维持在3200元/平方米左右，现在最高涨幅超过4500元。尽管县城工业经济不发达，工业匮乏，但它是劳动力的净出口地，但房价仍在上涨。

你可以通过比较本地交易量和工棚数量来做出判断。拆迁户肯定会买商品房，当然也有二手房，但政府一般会引导你购买新房并给予补贴。

4

货币定向宽松

对于如此大规模的改革，地方政府以前最头疼的是资金问题。依靠金融投资显然是不够的。我们怎么能无偿拆除呢？

最后，中央政府制定了总体计划，并创造了新的货币工具来支持工棚改革。

这是常见的psl(抵押补充贷款)。许多人说，当他们看到pls时，中央银行已经放了水。如果我们找到了源头，我们就会知道这只是方向性的放松。

中央银行将资金分配给政策性银行，如CDB，然后贷款给地方政府平台。后者使用一些国有资产作为抵押或信用贷款。棚改项目设置后，向拆迁人支付拆迁补偿。居民拿着钱买自己的房子，政府卖掉土地，拿到钱后还贷款给CDB。

2014年，央行专门创建了psl，旨在为工棚改革提供长期稳定的资金来源。这种工具长期利率低，非常适合这样的长期项目。

起初，psl主要被国家开发银行用于支持棚改项目，但后来，随着外汇的减少，央行的基础货币被动减少，因此不得不通过包括psl在内的其他公开市场操作来补充基础货币。

因此，从2015年10月起，央行将psl目标从国家开发银行扩大到中国农业发展银行和中国进出口银行，主要是支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”工程贷款等。

2016年，中国央行向三家银行提供了总额为9714亿元人民币的psl，但主要是通过CDB。如下图所示，近三年CDB向棚改发放的贷款总额超过2万亿元。

截至去年年底，psl余额为20526亿元。通过使用psl，央行将基础货币放入政策性银行，这实际上相当于向房地产市场提供流动性。

在接下来的三年里，仍有1500万套棚改计划，所以psl将继续出来注水，主要是支持棚改。

在接下来的三年里，仍有1500万套棚改计划，所以psl将继续出来注水，主要是支持棚改。

5

3.四层城市红利期

着眼于樱桃大屋棚子改造的目标，各省必须在2020年前完成棚户区改造。

换句话说，在未来的工棚改革中将有一个三年的奖励期。

但是，这应该是分城市的，第一线和第二线的大部分应该是稳定的，因为房价已经翻了一倍，需求已经基本被消费掉了，房价已经涨不起来了，有钱也买不到，现在银行贷款利率还在不断上涨。

但是，一、二线的大部分工棚没有三、四线的大，今年是拆迁量最大的一年。例如，杭州今年的拆迁数量最多，未来几年将逐渐减少。今年拆迁户集中在市场，提前释放需求，同时新房供应将逐步增加。

随着货币紧缩，投资者如坐针毡，只有准备了两年月供应量的高杠杆投资者才应该提前准备三年或五年的月供应量。

我在6月发表了一篇文章，说只有一部分没有翻倍。例如，今年仅增长50%的省会城市将继续增长，如Xi和昆明。事实上，情况也是如此。上半年的小幅增长基本上弥补了这一增长。

货币定向宽松主要是指三个四线城市，那里有很多棚改项目，清查任务还没有完全取消，当然也有二线省会城市，比如太原。

在这一轮三线四线的定向宽松中，我估计房价一般会上涨50%以上，在很多情况下甚至会翻一番，因为政府没有头脑来推动房改，这可以说是一个大跃进。

那么需要做什么呢？我应该购买还是等待调整？今年3月初我发了几篇文章，都是说四线城市要涨，所以我只是需要快点买。今年，许多第三条和第四条线都涨了很多。

由于这些地方不断创造需求，并有货币支持，预计房价将继续上涨，至少今年和明年是这样。我不知道接下来的一年。我走着瞧。无论如何，这项政策仍然是支持的，但如果房价上涨超过预期，工棚改革计划可能会提前结束。一些城市已经从货币安置转移到住房安置，一些据说已经停止了许多棚改项目，如海口。

苦难过后，他们仍在等待着看见和忍受。他们不能接受第三和第四条线也会上升的事实。在观望的同时，他们担心自己会再次崛起。当他们涨到50%时，他们不敢上车，他们加倍上车来接管。

3.在过去的两年里，四线城市的确会崛起，但这将是两三年后的悲剧。没有舍改革政策的支持，依靠真正的需求支持是不可能维持下去的。我无法想象现在每个人都会努力工作。三年后该怎么办，大萧条来了。市场上已经没有买家了。