房企置地热情缘何不减

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Mameiruo

房企仍在加紧征地。

根据财政部发布的最新数据，今年前四个月，全国土地出让给地方政府带来近1.8万亿元的收入，同比增长40.7%。这一数据与中原地产研究中心发布的最新统计数据一致:4月份，全国50个主要城市的土地收入为2842.2亿元，同比增长83.4%。1-4月，全国50个主要城市土地出让金总额达到11882亿元，比2017年同期的7984亿元增长48.8%。

这一增长超出了市场预期。从宏观环境来看，房企并未处于铺张浪费的“黄金时代”。在多轮调控下，房地产市场的发展预期出现分化。对于住房企业来说，很难坚持下大力气积极圈地的做法。

首先，传统热点城市的利润缩水了0/。以北京为例。5月7日，北京市住房和城乡建设委员会就《关于加强限价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。根据该文件，有限竞争室的价格将与周围地区的评估价格进行比较。如果限定竞争房间的价格低于评估价格的85%，则限定竞争房间将被转换为政府出售的共享物业房间。此前，北京还宣布将在五年内建设50万套共有产权的房屋。这种相对廉价的住房将在一定程度上满足人们的需求，更重要的是，引导市场预期。在满足这一需求的前提下，对于大型公寓和多套房的监管和控制，可能仍有一个过于庞大的空空间。这种坚决控制房价的想法让许多开发商怨声载道。原本认为相关地块的“微利”甚至“利润”可以在其他地块或未来开发中得到补偿，但多轮监管和加码使得这种预期成为“奢望”。

二是住房企业融资渠道趋紧趋势明显。在表外融资调查严格、融资渠道有限、融资成本高的背景下，房企可谓“穷人”。即使是发展贷款，也往往面临审批紧张或资金到位缓慢的局面。4月20日，阳光城市执行副总裁吴建斌在论坛上表示，房地产企业的融资环境发生了很大变化。只有发展贷款才能维持过去的融资成本。从实际操作层面来看，成本增加了5%-10%，融资环境变化明显。

第三，政策环境推动转型。目前，一系列政策，如同时出租和出售、共享房产等，正在重塑房地产市场的竞争生态。对购买、销售和价格的更多限制，以及更严格的融资政策，也使得房地产企业开始重新审视自己的发展战略。

那么，为什么在政策更严格、融资更紧的情况下，房地产企业还要继续甚至增加投资呢？

一方面，虽然土地市场的整体势头没有减弱，但热点已经转移。由于“高地价、低房价”，一线城市的土地市场已经稳定下来，一些拥有共有产权的地块也被拍卖，而二线和三线城市则在上升。根据国土资源部4月份的土地出让数据，在一线城市中，北京没有新增土地供应，上海首次被列为外环线以内的宅基地出让城市。然而，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州和成都的土地出让金却超过了100亿元，创下了同期土地出让的纪录。

另一方面，虽然“龙头”房地产企业都说“规模”不是目标，但房地产企业保持一定的规模，尤其是龙头规模，仍然有很大的意义。鉴于目前融资困难、成本高，大型房企仍有较高的议价能力。根据中国指数研究院发布的研究报告，2017年前10名房地产企业的平均综合融资成本比率为5.5%，第11至30名房地产企业的平均综合融资成本比率为6.8%，第31至50名房地产企业的平均综合融资成本比率为7.3%。

对于任何企业来说，防范风险的能力是生存的基础。市场环境和政策环境具有不可预测的变量，而大型住宅企业有更大的缓冲空间。土地和资本是房地产企业的命脉。充足的土地储备可以使房地产企业在未来的布局中更加活跃。同时，土地资源也是金融机构衡量房地产企业实力的重要考虑因素。

从销售方面来看，大型房企的声誉和影响力也决定了它们的“定价权”。特别是在当前不稳定的市场环境下，小户型住宅企业的资金链已经断裂，有的地方老板已经“跑了”。地方政府和消费者都更愿意以合理的“溢价”购买品牌住宅企业的产品。

由此可见，在一轮轮楼市政策出台后，一些中小房企可能会在行业洗牌中被淘汰，因为一度赖以生存的一线热点和高房价的动力已经减弱，而大开发商则急于在“门”关上后找到打开的“窗”。目前，许多房地产企业已经将发展重点从“规模”转移到“利润”，探索多元化、跨境合作的发展模式，但对土地资源和资本投资的竞争并没有平息。这背后不是房地产企业“重走老路”的信心，而是“后来者”的发展布局。