北京部分限竞房或转共有产权房：保刚需 防＂地王＂

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在2016年“930”楼市调控新政策中，北京引入了“限价和竞争性地价”的土地出让方式。这样，开发商就赢得了开发建设项目的土地，而房价的上限是在土地出售时确定的。在过去一年左右的时间里，北京已经有大量的家庭住宅按照这一规则出售，第一批项目将很快进入市场。近日，北京市住房和城乡建设委员会就《关于加强限价项目销售管理的通知》征求社会意见。本次披露的征求意见稿规定:“限价房项目的销售限价与可销售住房评估价格之比高于85%的，开发建设单位应当按照限价自行销售；如果这个比例不超过85%，北京市安置房中心将把它转换为公租房。”

也就是说，除了土地出让时的“锁定”平均售价外，这些限价项目还会有一个“评估价”。相关部门将对此类项目的市场价格进行评估。如果评估价格与土地出让时限定的平均销售价格存在较大差距，将由市保障性住房中心收购并转换为共有产权房，以抽签方式公开配售；如果差价小，该房产仍为商品房，在取得房产证或契税完税证5年后才能上市出售。

“‘限定价格竞争价格’是为了防止‘地王’的出现，适当降低房屋销售的限价，同时也引导周边新房和二手房业主的合理定价。”北京市房协副会长兼秘书长陈至表示，在一些核心地区或新的热点地区，由于市场环境的变化，一些限价项目与周边新建商品住宅之间仍存在较大的价差。

这个“评估价格”决定了“有限竞争空间”未来的销售模式。“有限竞争房”和共享产权房之间的转换只适用于“热点”项目，价格差异较大。例如，当一个限价项目的土地被出售时，平均售价被限制在5万元/平方米，评估价格为5.5万元/平方米，项目比例为90.1%，高于85%。该房产为商品房，有资格在北京购房。可以购买；但是，如果评估价格是70，000元，比例是71.4%，低于85%，则转换为共有房产。

事实上，新发布的销售规则恰恰是为了减少空房的利润。北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，土地拍卖规则和限价项目的销售政策，不仅防止开发商投机土地推高房价和土地价格，获取巨额利润，也防止投资投机者在事先锁定的价格明显低于市场价格的情况下，在房地产投机中获取巨额利润。最终目标是让限价品分配给只需要住在自己家里的家庭，实现“无房无炒”。

由于销售限价是在土地出售时确定的，且评估价格接近出售时的市场价格，因此销售限价与评估价格之间的比率越低，这意味着该房地产有较大的增长和较大的利润空空间。如果它被转换成共享财产住房，即使它被重新上市，它将只为合格的家庭。投资者和房地产投机者也会降低他们的购买动机，而那些申请购买的人将主要需要家庭。(经济日报记者杨学聪)