证监会住建部牵手 中国楼市要迎来惊天一变？

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太突然了！中国证监会已与住房和城乡建设部联手，这可能对中国房地产市场产生深远影响。

这意味着房屋租赁将被插上“资本翅膀”，租购并举的住房制度将付诸实施。如果进展顺利，它真的可以打破“商品房一统天下的大格局”。在某种程度上，可以说这一举措也是房地产长期机制的重要组成部分。

先集中注意力

目的:

在总结前期工作的基础上，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)。推进房屋租赁资产证券化有助于盘活现有房屋租赁资产，提高资金使用效率，促进房屋租赁市场发展。

基本条件:

通知明确了住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括:物业已竣工，权属清晰，工程建设质量和安全标准符合相关要求，房屋租赁登记相关手续已按规定办理；该物业运作正常，并产生持续稳定的现金流；原股东公司治理良好，最近两年无重大违法违规行为。

优先城市:

该通知规定了优先事项和关键支持领域。明确优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区和利用集体建设用地建设租赁住房进行资产证券化试点城市的住房租赁项目。

重点领域:

重点支持房屋租赁企业发行以所持房地产为标的资产的股权资产证券化产品，积极推广各类债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托(reits)。

工作程序:

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励房屋租赁企业根据自身经营状况和资金需求开展资产证券化，明确房屋租赁资产证券化的申请、受理、审核和发行程序，优化房屋租赁证券化涉及的租赁房屋建设的受理、备案和交易程序，建立绿色通道，提高工作效率。

监督和管理:

通知明确提出要加强住房租赁资产证券化的监督管理。对建立和完善业务合规、风险控制和管理体系、建立和完善自律体系、合理评估房屋租赁资产价值、强化中介和保荐人责任等方面提出了要求。

创建一个政策环境:

《通知》提出要营造良好的政策环境，培育多元化投资主体，鼓励专业化、制度化建设或运营机构，建立和完善监管合作机制，支持住房租赁资产证券化。

倾听专家学者的想法

易居研究院智库中心研究主任严跃进:

在一个完善的租赁市场和体系中，有必要通过信贷租赁住房，分享租售权，住房租金证券化。《通知》的颁布表明，相关政策正在推进，并已在《指南》的指导下实施。

从市场的角度来看，证券化肯定会对房地产的正常运营起到积极的作用，产生持续稳定的现金流，使各类投资者能够分散投资风险和收益。

例如，北京第一个企业自有的出租房项目万科“翡翠学院”进入了展览期，租金水平和一次性支付方式(要求支付租金180万元)引起了热烈的讨论。业内人士表示，要及时跟进土地、税收、金融等配套政策。《通知》的颁布，给企业提供了一个长期投资住宅租赁项目的途径。

中国住房数据研究所所长陈豪:

所谓的“住房租赁资产证券化”，如果狭义理解，被认为是房地产投资信托行业。广义而言，金融创新/产品更多。

该《通知》明确优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区和利用集体建设用地建设租赁住房进行资产证券化试点城市的住房租赁项目。

北京大学光华管理学院专家:

房地产信托投资基金在中国大有可为。房地产投资信托是资本市场的主要资产。中国公开发行的房地产投资信托基金的市场规模将达到4万亿至12万亿元，其创造过程可以带来新的税源。

连锁研究所2017年发布的《租赁崛起》报告也显示，到2025年，中国住房租赁市场规模(总租金)将从2016年的1.1万亿元跃升至3万亿元，租赁人口将达到2.3亿人，到2030年将超过4万亿元。

不久前刚刚发布的《河北省熊安新区规划纲要》也有类似的表述，这意味着中国房地产调控的长效机制正在形成。

熊安新区规划纲要提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。坚持基本保障，兼顾差异，满足多层次个性化需求，建立多元化住房供应体系。坚持市场引导和政府引导，形成供需匹配、结构合理、流通有序、支出和消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供应政策和市场监管体系，严格控制房地产开发，建立禁止投机的长效机制。探索房地产金融产品的创新。”

所谓“探索房地产金融产品创新”，是指房地产信托投资基金(reits)可以在雄安进行试点。

雄安新区将永远不会"建立房地产业区"，但也将打破许多地方土地财政路径依赖的模式，为未来城市发展探索一条新路。我认为熊安新区将试行公租房和廉租房的建设模式。在租房方面，探索中国房地产金融产品的创新。在这方面，预计将率先在熊安开展reits试点工作。

值得一提的是，央行石家庄中心支行行长陈建华此前曾建议，应借鉴国际成熟经验，完善相关配套政策，并在熊安支持reits试点工作。

延伸阅读

北京大学光华研究组:

推动4万亿中国房地产投资信托市场

需要由税收优惠政策推动

记者于向明

根据北京大学光华房地产投资信托基金研究集团的一份报告，中国公开发行的房地产投资信托基金的市场规模将达到4万亿至12万亿元。

报告称，房地产投资信托基金对中国租赁住房市场的发展和建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。然而，在我国现行税制下，房地产交易和营业税负担沉重，客观上制约了reits的收益率。因此，报告建议给予一些优惠政策来推动中国的房地产投资信托基金，特别是在中国大规模发展租赁住房房地产投资信托基金。

根据该报告，房地产投资信托基金为房地产市场的发展提供长期所需的资金，并且是市场的重要供应商。这对帮助租赁住房企业持续健康发展，实施租售并举战略，增加资本市场投资品种具有重要意义。从国外的发展经验来看，税收激励和基于税收的金融创新是reits发展的动力。然而，在中国租金收益率较低的情况下，reits面临的税收问题更加突出。

“经过分析，我们认为，reits在成立和持续经营过程中税负较高，这使得发起人缺乏动力，投资者回报不高，因此有必要对其进行解决。reits的建立过程可以产生大量的税收增量，没有reits通常不会立即产生，从而为空制定优惠政策提供了依据。一般来说，这种税收优惠不会改变资产的计税基础，从而不会在将来发生销售等应税活动时造成税收的减少和损失。此外，房地产投资信托基金有助于增强房地产投资市场的活跃性，优化投资市场结构，从而在一定程度上对拓宽税源、增加税收起到积极作用。“报告建议，参照国际惯例，遵循税收中性原则，对设立、运营和退出的税收负担给予优惠待遇，以促进房地产投资信托基金的发展。

此外，根据报告的分析，房地产投资信托是资本市场的资产，它们的创建过程可以带来新的税收来源。

目前，中国房地产市场已经进入股票时代。据统计，房地产总价值为245万亿元，其中住宅约180万亿元，商业地产约50万亿元。对于相当数量的现有资产，持有人无意出售，因此他们不会引发销售或转让等应税活动。

不过，“据了解，相当多的此类持有人愿意进行资产证券化，特别是reits，并愿意承担适度的税收成本。”设立房地产投资信托基金的过程会导致一些应税行为，从而增加税收。中国的房地产投资信托基金前景广阔。如果实施房地产投资信托，预计房地产投资信托的市场价值将达到4万亿至12万亿元。设立过程中会产生大量的应税行为，增加的税额将是巨大的。”报告说。(中国证券网2月8日稿件)

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