掘金“存量时代” 城市更新成品牌房企重要业务板块

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每一个记者蔡雅珍每一次编辑杨军

随着中国房地产市场进入“股份化时代”，宏观调控深化了重点城市的住宅市场，而一、二线城市土地资源稀缺，如何在本地重建成为城市发展中的一个难题。

如今，“城市更新”日益成为挖掘城市土地存量的途径之一。在旧城不断更新的同时，城市特色、建筑经济、生态环境、便捷交通、产业升级和商业形态的合理布局都将得到改善。

4月9日，在“第二届中国建筑经济成都峰会”上，全国房地产商会协会会长顾云昌在接受《商业日报》采访时表示，资源属性是城市更新的重点，供给侧结构改革从资源配置入手，在城市有限的资源中创造更好的生活场景。

房地产行业未来需要做四件事

“城市更新”作为城市中不再适合现代城市社会生活的区域的一项必要的、有计划的重建活动，在当前的存量房地产时代开始焕发出勃勃生机。

城市更新研究院院长陈认为，城市更新的目标是现有房产，是对一些旧房产的改造。在城市更新中，房地产的原始形式仍然存在。城市更新中的商业、工业、办公室和住宅将以另一种形式存在，例如新的零售、联合办公和长期租赁公寓。

陈表示，目前的城市更新发展经历了四个阶段:城市更新1.0阶段，即附魔低效资产、置换商业业态等；在城市更新2.0的阶段，寒冷的空房间变暖了，比如在联合办公室里更多的人文关怀；在城市更新3.0阶段，增强空之间用户的权能，例如企业通过城市更新项目获得更多机会；在城市更新的4.0阶段，空的边界被硅化。

目前，中国一些重点城市的改造工程已经启动。北京、上海、广州和深圳等一线城市相继发布了城市总体规划和城市更新行动计划。

据了解，旧城改造项目已成为万科、华润、恒大、碧桂园、招商局、中海、保利等品牌房地产企业的重要业务板块。

陈还认为，未来房地产行业应该做四件事，即资产并购、城市更新、资产管理和资产证券化，也就是房地产资本管理的时代。

城市更新考验住宅企业的综合能力

顾云昌认为,“许多地方正在进行城市更新。城市更新有两个主要目的。第一，产业升级，取代低效的土地，就是用更高效的产业取代它；二是通过置换创造更好的生活环境。在下一次更新中，如何使单体建筑和集群的资源配置更加合理，更加符合市场需求，更加符合市场水平，这是今后需要优化的方向。”

在顾云昌看来，过去建筑经济一般指的是写字楼，但现在它包括了cbd、总部基地、购物中心、工业园区、特色镇、农村综合体、长期租赁公寓，这些都属于建筑经济的范畴。

在有限的城市资源中，建筑经济的发展是以城市更新为基础的。对于房地产企业来说，城市更新考验着房地产企业的综合经营能力。除了对硬件和旧建筑外观的改造外，还需要对产业引进、产业布局、生态环境和人文理念有更全面的把握。

顾云昌在接受《国家商报》采访时表示,“城市更新是一个系统的概念，它以工业为先导，以集约用地为主要目标，同时改善城市生活环境。在供给侧结构改革下，要调整产业结构，就必须调整土地利用结构和城市布局结构，这必然涉及到城市更新。城市更新应保持城市风格、生态环境、交通改善和各种形式的合理布局。城市要大量挖掘建设用地，这不仅可以调整产业结构，还可以为经济产生新的动能。”

此外，顾云昌在接受《国家商报》采访时还表示，目前城市更新主要有两种模式。一是市场主导、政府引导，即开发商参与前期沟通，拆迁补偿安置以市场为导向；第二，政府带头，市场落后，即政府出面进行相关工作，然后土地公开出售。其中，第二种模式主要用于棚改项目，但在深圳等一线城市，主要以市场化方式运作，市场化模式也将成为城市更新项目的主要运作模式。

编辑朱昱