供给短缺将推升美房地产价格 后市库存仍将趋紧

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由于供应短缺，美国许多房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓跑了买家。美国2月份新建住宅销售连续第三个月下滑，二手房市场也显示出疲态。此外，由于近期贸易纠纷和美联储加息的叠加，业内人士分析称，尽管抵押贷款利率仍将上升，但美国房地产库存短缺在2018年不会缓解，房价可能会进一步上涨。

高价挤压销售

10年前，次贷危机导致美国房地产价格下跌，然后是调整期。随着经济复苏，自2012年以来，房地产市场已经见底并反弹至2017年。到2017年底，全国住宅建筑商协会的nahb住房市场指数上升到74，这是自1999年8月以来的最高值，表明建筑商对房地产市场的前景非常乐观。

然而，今年以来，该行业的销量和龙头企业的股价都遭受了双重损失。

根据美国商务部的数据，2月份美国新房销售的年化总数为61.8万套，比上个月下降了0.6%。根据全美房地产经纪人协会(nar)的数据，今年1月，占美国房地产市场80%以上的二手房合同量也大幅下降至三年多来的最低水平。

受经营业绩影响，美国房地产公司股价自2018年1月中旬以来一直承压，其中nvr有限公司、Horton Housing Company和Lena Real Estate Company股价较年初高位分别下跌19.19%、18.56%和19.52%。

与此同时，美国的房价继续上涨。今年2月，新房均价为326，800美元，同比增长9.7%。从凯斯席勒美国房价指数来看，目前的美国房价已经超过2006年的最高水平6.3个百分点，创下新的纪录。根据2月份的销售速度，清理空住房供应需要5.9个月，这是自2017年8月以来最长的时间。

市场库存仍将吃紧

据行业分析师称，销量下降源于库存水平下降(2017年底待售房屋数量同比下降12%)和抵押贷款利率上升。根据抵押贷款金融机构的数据，目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高点。相反，尽管美国的失业率已降至4.1%的17年低点，但年工资增长率却低于3%。

值得注意的是，美国最近对钢铁和铝征收关税的威胁增加了新房的材料成本(建筑业占美国钢铁需求的40%)，这给住宅建筑商的利润率带来了压力。此外，尽管美联储加息有传导机制，但抵押贷款利率将再次上调。然而，根据行业分析，美国房地产市场的库存仍在收紧，房价将进一步上涨。

在供应方面，美国房地产信息咨询网站zillow认为，自2011年以来，待售房屋数量将继续下降，受房地产建设缓慢、房主出售房屋意愿下降和强劲需求(尤其是美国年轻人购房需求)的推动，库存短缺问题不会得到缓解。

国际评级机构惠誉评级(Fitch Ratings)也表示，随着失业率持续走低和国内生产总值(gdp)强劲增长，美国房地产市场将过热，不太可能阻止房价的整体上涨趋势。