2018年目标大战开启 更多房企吹响冲击千亿号角

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对于房地产企业来说，3月份不仅是过去一年的总结期，也是宣布新的年度目标的关键节点。截至目前，已有40多家房地产企业公布了2017年度业绩和2018年度销售计划。

根据中国证券的数据，2018年碧桂园(港股02007)、恒大和万科的业绩前景分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。然而，后面的追赶者并不软弱。以融创中国(港股01918)为例，其2017年销售额超过3000亿元，同比增长140%。同样，1000亿水平上的竞争也很激烈。

《国家商报》记者注意到，许多业内受访者表达了类似的观点:房企的年度目标不仅是一个口号，还能在更大程度上反映一家公司对行业发展和自身战略的判断，并能反映出当年整个行业的发展状况。随着2018年战火的燃烧，住宅企业之间的竞争将呈现出什么样的新的行业趋势？

“高度寡头垄断”市场即将到来

“领先的房地产企业正在逆势而上，迅速发展；中小住宅企业仍在苦苦挣扎，其成长的空空间和市场份额受到进一步挤压；在500强公司中，也有少数公司的销售份额很小，而且呈负增长。”根据第三方市场机构发布的最新《房地产500强评估报告》(以下简称《报告》)，行业格局判断为这样。

根据韩毅的数据，2017年前10家住房企业的门槛已经达到1521亿元，前20家住房企业的门槛接近1000亿元；前50家住房企业的集中度接近50%。自2016年以来，房地产行业集中度明显加快。据估计，只需两三年时间，中国房地产市场的洗牌门槛将定在500亿至1000亿元的销售额。因此，目前相对落后的企业已经吹响了2018年“千亿元”的号角。

至于2018年的房企格局，柯睿预测，2018年，1000亿人的规模将从17个扩大到30个。

新城控股(601155，诊断)高级副总裁欧阳杰向《国家商报》记者提供了一个保守的估计:2020年，前四大房企的销售额将超过1万亿元，前一大房企可能接近3万亿元，总计约6万亿元；第五至第十届房地产企业销售额将达到3500-8000亿元，总销售额约为3万亿元。据测算，前20家房地产企业的总销售额将达到11.5万亿元，市场份额将超过80%，平均增长率将达到39%。即使我们退一步看，排名前20的房地产企业占据了70%的市场份额，这似乎也不太令人担忧。

在目前的房地产形势下，似乎所有的生死都与规模有关。“如果你不能在‘高度寡头垄断’市场到来之前抢占更多的市场份额，即使是大型房地产企业也会落在后面。如果你不进去，你就不能进去！”欧阳杰坦率地说。

根据日本著名产业组织专家植草益的“市场结构分工理论”，当前八大产业占据70%以上的市场份额时，就可以进入“高寡头垄断”市场。而中国的房地产业已经近在咫尺。

“因此，房地产企业设定的目标不是吸引注意力。当市场交易呈现出由龙头房企集中的趋势时，房企设定的目标不仅决定了2018年的发展规模，也决定了未来的长期发展。”安居克的首席房地产分析师张博告诉《国家商业日报》。

正如欧阳杰所说:“有一个尺度才有江湖地位，有一个江湖地位才有话语权。”

土储竞争成为住宅企业的生命之门

值得一提的是，虽然大多数企业都是按销售额排名的，但在目前的市场结构中讨论的“规模”不仅仅是业绩的多少那么简单，还需要实力和能力。

持续高增长的关键在于“粮仓”(土壤储存)。

一个有趣的细节是，在排名前30位的房地产企业中，近年来土地储备的增长率远远高于销售业绩的增长率。以新城控股为例，自2016年以来，新增土地储备(规划可建面积)高于销售面积，比例为2.5: 1。

“这正好印证了‘兵马不动，粮草为先’的战术。”欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，前30家房地产企业的销售门槛将超过1000亿元人民币，如果它们想保持队形并继续扩张，就需要更多可开发的土地。

数据显示，截至2017年上半年，恒大和碧桂园的土地储备均超过2亿平方米，万科和融创的土地储备均超过1亿平方米。根据2017年房地产企业的平均销售价格，这四家房地产企业的价值都超过了1万亿元。根据2017年各房地产企业的销售增长率，韩毅预计2019 ~2020年将有更多的房地产企业实现万亿元的价值，2018年部分企业可能达到万亿元。

但问题是资源是有上限的，未来空的土地空间将是有限的。

此外，根据行业惯例，100万平方米建筑面积中约有20%不能出售，如公共建筑和人防车库。因此，为了保持业绩增长，房地产企业必须获得比销售面积更多的土地储备，才能在未来获得更高的增长。

去年年底，前20家住房企业的总价值为3.5万亿元。按照基准企业50%的年平均增长率，今年有必要补充5.5万亿元的产值，以保证年销售增长51%。

“虽然2017年新城控股的销售增长率达到了96%，但增长率和意愿仍然很强。不过，在新一轮的限制性发展下，企业也可能面临未来增长率将随总体趋势逐年下降的局面。”欧阳杰直言不讳地表示，不仅新城控股，而且20强房地产企业都有强烈的增长愿望，但增长速度也会放缓。

嘉里研究还指出，规模始终是房地产企业的核心，但从碧桂园没有设定销售目标的角度来看，战略层面显示出摆脱原有大规模影响的迹象。净负债比率上升，近期融资环境恶化，长期债务借贷难度加大，都是企业关注的问题。

长期以来，房地产企业的利润一直在下降

与发展实力相比，你能否活得好取决于利润。

张博在接受《商业日报》采访时表示，根据数十家已发布年报的房地产企业的情况，领先房地产企业的利润超出预期，其中超过80%的企业利润同比大幅增长。“这一轮规模之争是一场全面的质量之争，其中包括各种能力，如盈利能力。”

最近，旭辉集团总裁林伟民再次强调:“没有规模是不可能的，但规模不是万能的。”2018年，徐汇的年销售额为1400亿元。然而，在“政策悲哀、融资环境悲哀、市场悲哀”的背景下，林瑞麟要求提高规模的质量，而不仅仅是规模。

欧阳杰还直言不讳地表示，今后，房企不仅要注重规模，还要注重利润，这是大型房企追求业绩的必然选择。

报告指出，2017年，500强房地产企业销售额增速保持快速增长，主要得益于高房价；然而，销售领域的增长率在增长指数中急剧下降到22.3%；虽然营业利润增速连续三年回升，但并未超过2010年的水平，从长期来看仍处于下行通道。因此，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资产管理模式”转变，从“买地、盖房、卖房”向“资产整合、优化运营”转变，行业面临全面转型。

例如，优秀的开发商开始重视生活服务业务部门，逐步探索“空房建”与“生活服务”的统一发展，“硬件+软件”并重，并迅速切入股票运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、大众创作分享等。，并开始形成产业链协同。

根据张博的说法，从目前的情况来看，影响第一阵营的住房企业数量非常少，第二阵营充满了火药，第三阵营是一场生死之战。在销售增长率和利润增长率预计将长期放缓的背景下，抓住目前唯一的时间非常重要。