彩生活：规模没有25亿平，迟早会被干掉

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随着消费升级和房地产行业进入股市，物业管理行业迎来了一个快速发展的时期，外界预测的市场规模预计到2023年将达到1万亿。随着地产、雅生活的上市和碧桂园地产的分拆，2018年初的资本市场已经被地产所搅动。

作为“房地产资本市场的第一股”，生命之光正被同行们抢走。管理面积最大的房地产公司去年实现收入16.3亿元，股东应得净利润3.2亿元，同比分别增长21.4%和70.8%。同时，彩生活平台年营业额达到76.1亿元，同比增长227.9%。

截至12月底，蔡晟管理面积达4.36亿平方米，服务社区2384个。同时，还与50家企业建立了合作关系，平台总服务面积超过9亿平方米，同比增长17%。

彩生活上市之初，其估值甚至超过了母公司。然而，与其他上市公司相比，彩生活在估值和市场价值方面没有明显优势。

对于色彩生活来说，规模扩张仍然是目前最迫切的。“2020年25亿平方米的目标是我们去年提出的，这个目标从未改变。因为一个平台要想实现互联网效应，需要占据15%以上的市场份额。目前，国内物业管理的有效面积接近150亿平方米，所以我们需要一个25亿的规模，否则它迟早会被扼杀。”色彩生活首席执行官唐说。

去财产化

传统的物业管理因其固有的“物以稀为贵”的形象而一度不受资本市场的青睐，这也使得之前的彩生活难以上市。经过三次询问，60多个问题得到了回答，彩色生活被允许上市。"为什么一家房地产公司要上市？"是当时香港证券交易所的焦点。

以物业为切入点，以家庭服务为企业发展方向，使得色彩生活有别于一般的物业管理公司，后者将自己定义为“一家最懂物业管理的互联网公司”。彩生活希望利用互联网彻底改造和改造物业管理。

物业刚性成本上升、物业费难是物业管理行业棘手的痛点，也使得物业公司难以依靠物业管理获得更好的经济效益。从上市之初，以“社区服务”和“互联网”为标签的多彩生活，以“物业管理+互联网”的社区服务为发展方向，努力摆脱传统物业公司利润流失的局面。

围绕社区o2o的概念，彩色生活创造了一个新的社区服务平台“彩色云”应用，成为彩色生活增值业务收入的主要来源。截至2017年底，彩生活网上注册用户数达到1034万，同比增长241.7%；活跃用户数达到349.4万，同比增长101.2%，活动率达到33.8%。全年平台营业额达到76.1亿元，同比增长227.9%，创历史新高。

作为色彩生活的三大收入组成部分之一(物业管理服务、增值服务和工程服务)，增值服务的总收入和比重逐年增加。2017年全年，彩生活增值业务收入达到2.8亿元，同比增长76.5%，其中利润贡献达到2.17亿元，毛利率达到80%。增值业务对彩生活整体利润的贡献也达到42.9%，但2016年仅为30.2%左右。

然而，更能体现色彩生活的互联网气质的是，它和小米一样，开始采用“平台孵化”的轻资产扩张模式来构建社区服务生态系统。到目前为止，色彩生活智能社区生态圈已经覆盖了近40个面向电子的产品，如电子维修、电子能源、电子停车和电子教育。“经过四年多的探索，彩生活已经孵化出一批能够在社区生存的产品，如社区金融、能源、维修、电梯等产品。”

注意重量和严重性

在谈到未来增长的驱动力时，彩生活管理层在业绩会上表示，一是外延增长，即规模的增长，二是内生增长。“借助我们的产品，用户规模将在2018年大幅增长。越来越成熟，业务能力将进一步加强。”

至于外延的增长，今年年初彩生活做了一个大动作，完成了对万象美容地产集团的收购。2017年1月至10月，集团实现净利润约2.4亿元，其中项目质量较高，将对彩生活的收入产生较大的积极影响。

彩生活董事长潘军透露，万象美容将于2018年年中整合，这将再次增加彩生活的管理领域和盈利规模，并增加其在一、二线城市的高端项目。

万向美的前身是万达物业管理有限公司..2016年8月，幻想曲地产财团成功收购万象丽人。去年11月14日，彩生活以20.13亿元的总价款从其母公司幻想曲购买了深圳万象100%的受益权和万象美物业管理有限公司100%的股权。潘军将收购和整合万象之美列为2018年色彩生活的重中之重。

这种收购在幸福生活阶段并不罕见。2015年2月，彩生活还以3.3亿元的价格收购了深圳市开元国际物业管理有限公司100%的股权。通过此次收购，彩色人寿将其管理楼层面积增加了2930万平方米。

然而，大规模收购在2017年开始放缓。在2016年的业绩会上，彩生活表示，在实现经营规模快速增长的过程中，M&A将不再是彩生活的主要模式，将转变为轻资产。给出的理由是色彩生活已经成功转化为平台服务，物业管理平台建设已经基本完成。

然而，不可避免的是，2016年，虽然收入增长了60%以上，达到13.42亿元，但彩生活的毛利率继续下降，同比下降11.3%，至43.6%。

彩生活的轻资产形式是尝试小股交易，即投资少量资金，参与5%-20%的合作伙伴，以平台输出的方式实现更轻更快的扩张。“我们已经有了一个非常成熟的模式。也有一些很好的团队愿意加入色彩生活这个大的社区服务平台。因此，我们对未来的规模增长充满信心，并购的步伐既沉重又沉重。”

彩生活还表示，目前的并购与三年前不同，三年前的开拓者已经成为行业的引路人。“三年前，彩色生活致力于解决低收费和疑难杂症的问题。一些相对较小的物业公司来找我们，但在未来，我认为彩生活一定会成为一个高品质的物业资源整合团队的行业，因为我们已经为行业指出了一条路。”