四大门派跑马圈地 长租公寓市场如火如荼

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一方面，短期内很难提高租金，另一方面，是买房成本的上升。目前，长期出租公寓很难盈利。然而，对于长期租赁公寓的巨头来说，加快布局，规模是重中之重，因为“只有加快规模，你才有资格赌明天。”在市场洗牌加速的背景下，着眼长远，如何通过金融支持改善盈利模式，降低成本，促进长期租赁公寓的发展，已成为行业面临的问题。

“每个人都在花时间扩大规模。我们还计划今年再签3万套长期租赁公寓。”一位长期租赁公寓品牌的负责人告诉《中国证券报》记者。自2015年以来，随着“租购并举”政策的实施，大型房企、中介机构、酒店集团和初创企业在长期租赁公寓市场上取得了长足进步。特别是自2017年以来，随着存量房时代的到来，长期租赁公寓市场在速度和规模上都开始了一场“竞争”。

一方面，短期内很难提高租金，另一方面，是买房成本的上升。目前，长期出租公寓很难盈利。然而，对于长期租赁公寓的巨头来说，加快布局，规模是重中之重，因为“只有加快规模，你才有资格赌明天。”在市场洗牌加速的背景下，着眼长远，如何通过金融支持改善盈利模式，降低成本，促进长期租赁公寓的发展，已成为行业面临的问题。

盈利并不容易

作为一家大型房地产开发商，徐汇集团于2016年进入市场，推出了长期租赁公寓品牌。徐汇集团首席执行官拉姆雷蒙德(LAM Raymond)对《中国证券报》表示，长期租赁公寓的突然出现可以解决当前租赁市场的许多“痛点”。“过去，供应方是个体业主，装修不达标，服务跟不上，社区空房小，租期不稳定。”长期出租的公寓被统一装修，统一管理，public/き

然而，长期租赁公寓也有自己的“痛点”，即高租金。《中国证券报》记者发现，长期租赁公寓的租金一般比周边同类出租屋高20%左右。一个女人来到长期租用的公寓，看到房子有两个卧室的公寓。她告诉《中国证券报》记者，她对公寓的各个方面都很满意。唯一让她犹豫的是每月5000元的房租太贵了。

即便如此，长期租赁公寓如果位置合适、目标明确，仍能保证良好的入住率。小兰对《中国证券报》记者表示:“天坛百货的目标群体是在周边地区工作的律师和医生。他们收入水平高，对通勤要求高。在我们正式开业之前，预租率达到了70%。我以前负责的旧皇宫商店的入住率几乎是100%。可以说，很难找到一个房间。”

大多数高租金、高入住率的长期租赁公寓都陷入了“赔钱赚钱”的尴尬境地。

“长期租赁公寓难以盈利的主要原因是成本太高。”徐世良为《中国证券报》记者算了账。“从租金收入的比重来看，住房成本是最大的，一般占55%-65%；装修是一次性投资，按5年摊销，占12%-15%；运营成本也很高，占20%-25%。此外，还有税收、折旧和其他成本。如果成本得到轻微控制，就很难赚钱，甚至亏损。”

特别是房屋购置成本，华晶证券指出，如果入住率为95%，且房屋购置成本达到租金收入的60%，则税前利润率将为0。但现实是，随着竞争的加剧，购房成本不断攀升，许多长期租赁公寓的购房成本已占到租金收入的70%以上。徐世良说，为了抢房子，同行们不仅打得头破血流，连经济型酒店等竞争对手也是如此。

“它曾是一家经济型酒店，但在过去两年里才被改造成一套出租公寓。”在介绍位于北京十六庄附近的一套长期租赁公寓时，一位全租房产中介文立(音)说，“过去两年，经济型酒店饱和后，买房的热情和能力都消失了。其代价是，长期租赁公寓的经营者愿意拿走房子，并采取激烈的行动，许多房子已被他们带走。”

在长期租赁公寓市场中，根据上市方式的不同，可以分为两种模式:一是重资产模式，即住房企业将自有房产或通过发行房地产投资信托产品获得的房产投入市场；二是轻资产模式，即通过租赁物业进入市场的“二房东”模式。相对而言，资产导向模式在成本和租赁期限上有一定的优势。然而，林雷蒙德认为，为了满足扩张速度的需要，未来必须是轻而重的两条腿走路。

无论哪种模式，徐世良指出，长期租赁公寓的成本模式都是一样的，因此，对于每一个品牌的长期租赁公寓来说，房屋购置成本的上升都是一样的。

与此同时，供应方不断上升的成本很难在短时间内转移到需求方。“与不断上涨的成本相比，长期租赁公寓的租金收入实际上较低，但对于租户来说，这种租金偏高。租金水平与居民收入水平密切相关，因此很难在短期内通过提高租金来提高盈利能力。”叶巍我爱我家高级研究员孔丹告诉中国证券报记者。

目前，许多金融机构推出了个人住房租赁贷款产品，试图解决长期租赁公寓租金支付能力不足的“痛点”。然而，中原地产首席分析师张大伟表示，租赁贷款并不能真正改善长期租赁公寓的需求面。支付能力，“生存是基本的生存需要。如果选择贷款租房，不仅符合中国传统，也不利于房地产的合理消费。”

成本在上升，但租金很难上涨。夹在两端的长期租赁公寓品牌只能眼睁睁地看着利润一点点被侵蚀。

然而，对于长期出租公寓的强势领导人，尤其是财大气粗的“房地产一派”，当务之急不是盈利，而是先搞规模。万科a(000002)董事长于亮表示，就回报率而言，朴园对1%-2%的回报率感到满意。龙湖集团旗下长期出租公寓品牌冠宇的首席执行官韩石表示，龙湖集团更注重做好产品，不会考虑三年内的利润问题。

因为，在未来长期租赁公寓市场的竞争中，如果不首先建立规模壁垒，就没有资格谈论利润。“虽然长期出租公寓的毛利率不高，但当规模足够大时，利润是可观的。同时，如果采用重资产模式，可能会从资产增值中获利。”雷蒙说。

挖掘新的收入来源，利用现有资源

“2018年市场可能存在潜在风险。如果供给上升后需求跟不上，就会出现租金下降和空购房率上升的现象，特别是2017年，通过高杠杆获得高价房的风险更大。”在去年年底的一个论坛上，连锁住宅研究所所长杨现领给长期租赁公寓市场泼了一盆冷水。

这不是危言耸听。事实上，在2017年，当主要的长期租赁公寓品牌加速投资时，许多长期租赁公寓品牌都倒下了。

2017年8月9日，老式的长期租赁公寓运营商魔方(Rubik's Cube)宣布，它已经完成了对虚拟青年客房的战略投资。魔方首席执行官刘佳表示，长期租赁公寓未来很可能进入资源整合阶段，并不排除通过并购继续扩大规模。V客青年公寓创始人顾悦表示，目前市场无序发展的现象相当普遍，V客青年公寓必须与魔方这样的领军企业合作，才能实现全面发展。

魔方收购的V-guest青年公寓是幸运的，更多的长期租赁公寓开创了自己的品牌，但由于管理不善或资金链断裂，他们别无选择，只能退出市场。以彩色公寓为例。2015年成立后，获得1600万元融资，之后通过互联网平台智金辉进行股权融资。然而，在2017年底，官方网站color公寓发布了“也许今天的离别是为了明天更好的见面”的页面，并宣布他退出。

即使你想赌明天，你也必须活到明天。因此，除了许多长期租赁公寓的领导者能喊出“不要考虑短期利润”的口号外，大多数长期租赁公寓品牌在寻求规模扩张的同时，必须考虑“如何活到明天”的问题。

在徐世良看来，随着长期租赁公寓成本的上升和对租金的过度依赖，门店的位置非常重要，不仅要靠近交通便利、人口密集的地区，还要瞄准有较强支付能力的高收入人群。一旦你选错了地方，不能保证入住率，你就不能谈论利润，这意味着长期出租公寓的深渊。

《中国证券报》记者发现，在调查过程中，已开业的七家公园公寓门店的位置非常有针对性。例如，天坛商店周围有主要的律师事务所和医院，以律师和医生为目标；空香港丽亭酒店，靠近首都国际机场，目标人群是空公司机组人员和机场地勤人员。

许多长期租赁公寓品牌也在探索如何增加租金以外的收入来源。白金旗下长期出租公寓品牌“沃趣”的首席执行官刘辉表示，目前，沃趣20%的收入来自租金以外的收入，包括已支付的社会和物业管理费用。去年，大约30%的商店引进了无人管理的便利店，并开始盈利。今年，我区将依托商场渠道和总部渠道，包括家居装饰、培训课程和消费金融产品，加大促销力度，多渠道增加收入。

在探索如何提高盈利能力的同时，我们也需要探索如何通过金融创新来控制成本。渤海汇金相关负责人表示:“从融资成本来看，reits的双重spv架构相对较高，需要缴纳25%的企业所得税。如果是房屋企业，必须缴纳土地增值税；如果中介设立了一个特殊的房地产投资信托公司，这部分将支付企业所得税。总体而言，运营成本也相对较高。”

他说，目前，中国对reits没有明确、专门的法律法规，所有的reits都是发行的，但没有真正的reits，因为目前国内类似reits的产品都是在现有法律法规框架内探索整合形成的合法交易结构。他呼吁监管机构尽快出台针对房地产投资信托基金的特别规定，以便整个市场能够有法可依。

同时，在房屋收购方面具有天然优势的房地产企业可以与其他长期租赁公寓品牌合作，取长补短，通过提高效率实现双赢。易居中国研究院研究部主任严跃进表示:“房企善于获取住房，经营者善于精细化管理，房企主导产品，具体操作委托给长期出租公寓的经营者，这将成为一个很好的模式。”

在徐世良看来，与万科、龙湖、徐汇、碧桂园(港股02007)等具有相当实力经营长期租赁公寓的企业相比，中小房地产开发商寻求外部合作的动力更大。例如，魔方与上海星月地产合作，帮助其运营位于阳高路的公寓资产；沃曲透露，去年签约的房子中有60%是与开发商合作的。