房企土地争夺战激烈 拿地重心向三四线下沉

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[摘要]值得注意的是，龙湖前两个月的销售额约为291亿元，收购的土地数量已经超过了销售额。

在冲击大产业的形势下，今年前两个月房地产企业强占土地。

根据嘉里的数据，1月和2月前十大房企的新增增加值集中度较上月提高了8个百分点，达到47%，使得新增增加值集中度基本等于销售额集中度。

快速收购土地的背后是大型住宅企业的目标。据《时代周刊》记者粗略统计，50多家房地产企业已经设定了1000亿元的销售目标。益居企业集团首席执行官丁祖昱认为，今年前30家房地产企业的规模将达到1000亿元。

积极覆盖阵地

住宅企业在规模竞争中加速发展。今年头两个月，销售额达数百亿元的企业增加到30家。为了保持领先地位，必须推出更多价值。土地储备规模和住房企业结构的重要性不言而喻。

房地产行业的“马太效应”，“强者不断强，弱者逐渐弱”，似乎是不可逆转的。从前100强的房企集中度来看，未来前100强的房企规模将继续处于差异化状态。根据嘉里发布的《2018年1-2月中国房地产企业新价值100强》，销售额前11-20名的房企忧患意识较强，销售额集中度为15%，但企业新价值集中度达到21%，相差6个百分点。这意味着未来的竞争将更加激烈。

其中，徐汇、中南地产、雅居乐、世茂等大型住宅企业表现突出。他们的共同点是去年他们的销售额都接近或超过了1000亿英镑。为了保持规模的进一步增长，他们在2018年的土地市场表现依然活跃。根据克里的数据，这些公司的土地收购和销售比率都在0.8以上。徐汇和中南是最活跃的。两家房地产企业1月和2月的土地收购金额远远高于销售金额，其中中南地产收购土地价值164.4亿元，同期销售145.6亿元，土地收购销售比例达到1.1。敏捷在其他房地产企业中也很突出，土地收购和销售比率为0.8，1-2月新增增加值达到181.3亿元，排名第19位。

激烈的土地收购集中在龙头房地产企业，如龙湖、碧桂园(港股02007)和中海，其销售规模巨大，土地储备充足。龙湖在过去的两年里一直在迎头赶上，而且从年初开始就一直没有停止过。2018年1月至2月，龙湖以314亿元的总征地获得第一名，成为品牌房地产企业的黑马。值得注意的是，龙湖前两个月的销售额约为291亿元，收购的土地数量已经超过了销售额。

碧桂园以229亿元排名第二，中海继续以225亿元排名第三。三家房地产企业的征地金额均超过200亿元，征地势头有增无减。前10家房企1月和2月的土地收购总量为1613亿元，占前50家企业的44.1%，与1月份的土地收购总量基本持平，房企收购土地资源的优势继续保持。

在土地市场上，也有一些在业内相当受欢迎的中小型住房企业，如卓越和傅生。

卓越集团董事长李华曾提出过1000亿元的口号。根据计划，公司将保持高土壤储量和高营业额，目标是在未来三年达到1000亿元的规模。

2017年，卓悦欣进入了湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州和南京等10个城市。进入2018年后，其扩张速度仍有增无减。房地产企业以25亿元收购青岛未完成的大厦项目后，以迅雷不及掩耳之势进入佛山市场，并将20亿元的商住用地收入囊中。

随着公开市场上土地收购难度的增加，傅生内部成立了飞虎队，其主要任务是通过并购获得土地。2018年，公司收购了5个项目，占新增项目的70%。自2015年9月成立以来，该团队已获得107个项目。在凯瑞发布的“2017年中国土地收购百强房企排行榜”中，傅生以1786.9万平方米的新增土地面积位列全国第七。

房屋企业的征地面积下沉

随着新一轮调控政策的深入出台，热点一、二线城市调控力度达到最大，土地和房地产市场遭遇冷遇，平均地价同比下降。在经历了过去几年的沉寂之后，三、四级房地产市场已经成为房企“套牢”的首选。

丁祖昱表示:“2017年上半年，三四线城市是主要交易力量。一线和二线城市的销售比例下降了10个百分点，但四线城市房地产市场的销售比例上升了13个百分点，达到75%。”

根据中国指数研究院的统计，2017年，大型房企的征地重点正在向四线城市转移。四线城市共启动土地案件18046件，土地面积6.7998亿平方米，同比增长10%，其中30件为三、四线房企。征地面积同比增长145%；交易方面，共完成土地交易15368笔，土地面积57502万平方米，同比增长13%；土地出让金13492亿元，同比增长78%。

就2018年1月和2月新增土地建设而言，中西部地区在四大地区中所占比例最高，达到41%，比2017年底增加了8个百分点。

受今年2月春节假期的影响，土地交易规模呈下降趋势。从100强房地产企业的土地收购表现来看，他们的热情并没有减弱。与此同时，百强房地产企业的投资路径呈现“西进”趋势，重庆、武汉、郑州、Xi等城市成为土地竞争的热点。

易居研究所所长严跃进对《时代周刊》表示，在过去的两年里，聚焦三四线城市的战略被证明是成功的，大多数房地产企业都取得了不错的成绩。一线城市人口饱和，土地资源越来越稀缺，成为企业投资的新热点。第三，四线城市的货棚货币化和去库存化为企业投资提供了宽松的环境，大大增加了房地产企业的销售规模。

然而，业内也有不同的看法。一些专业人士指出，四线城市的房地产市场疲软，开发商在经历一波多年未见的疫情爆发前应该三思，其进入的风险将大大增加。