房企转型寻旧改机会

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[摘要]凯撒创业时承接了烂尾楼“桂芳花园”项目，之后又管理了广州中石化大厦、深圳凯撒工业中心等项目，为凯撒继续推进旧房改造工程打下了坚实的基础。凯撒在深圳的老改革项目的布局是

《时代周刊》记者蔡颖

作为广州首批启动的15个城中村改造项目之一，广州黄浦区文冲村正在经历一个“华丽的转折”，从一个城中村向一个现代社区转型。1月26日至28日，文冲(石华路以西)城中村改造项目第四期安置房交付仪式如期举行，共交付村民155套住房。交付使用后，安置房住宅部分累计交付率达到60%。

这是万科旧住宅区改造的一个缩影，其背后是房地产开发商逐渐展开的城市更新的前奏:随着一线城市土地供应量的减少，规模发展与土地短缺的矛盾日益突出。为了解决这个问题，许多开发商凭借其敏锐的市场嗅觉，将目光投向了城市更新，希望从中分一杯羹。

业内许多专家断言，城市的发展不会是野蛮增长和圈地开垦的模式。未来，以重点中心城市核心区“旧建筑改造和存量升级”为重点的“城市更新”将成为下一个出路，中国正率先迎来城市更新的浪潮。此前，一些业内人士保守估计，城市更新领域的商机将达到万亿元。

万科的旧业务转型

1月22日，广州市白云区天心村改造工程开始拆迁，标志着五年后，白云区首个城中村改造工程进入拆迁改造的第一阶段。

天心村改造是广州第一个通过政府开放平台选择合作企业的村庄改造项目，2015年11月由广州万科中标。数据显示，天心村项目位于白云区南部，毗邻广州市重点开发项目白云新城，占地面积15.84公顷，总建筑面积389，900平方米。改造范围涉及320套住房和626套集资建房，计划3年后搬迁。

广州万科副总经理俞敏峰表示，天心村改造是一个改善居民生活条件的项目，未来将成为白云区的一张新名片。

为了加快广州白云天心村三旧改造项目的发展，万科也在资金方面做了一些对策。1月19日晚，万科发布公告，为广州白云天心村旧房改造项目担保5.59亿元银行保函。

早在2012年，万科董事会主席于亮就公开表示，旧城改造可以为万科带来新的发展机遇。

近年来，当城市建设用地的上限逐渐显现时，万科果断地保住了城市更新的大蛋糕。

从国家的角度来看，万科的旧改革一直在进行。

2016年，广州万科成立了城市更新部，负责“三旧改造”项目。随后，该部门接管了广州万科首个城市微改造项目——恩宁路永清广场的运营。

上海万科率先为城市更新打造热带雨林生态系统，继张江国家创新中心、上海另一个城市更新项目紫万科之后，2017年6月15日，上圣所历史保护建筑和工业保护建筑的改造项目顺利落地。

万科集团高级副总裁、上海地区总部首席执行官张海透露，面对城市更新的必然趋势，万科已经做了充分的准备，包括历史建筑和文脉的保护与传承、城市功能的激活、空城市间的共享以及现有资产的增值。

2017年6月，万科旧的修订地图去了另一个城市。石家庄万科宣布正式进入一级土地开发市场，参与石家庄城市更新。

住宅企业掘金城市更新

事实上，自2010年以来，一线城市的土地供应一直在下降。城市新增可开发土地的不断减少和政府在土地市场上的谨慎态度，使得开发商的开发成本不断攀升。

在这种背景下，旧房改造成为解决土地供应瓶颈的重要渠道，房企也可以通过这种方式降低自身的开发成本。

第一开发银行董事长潘立群认为，旧房改造项目将很快成为开发商的下一个主要业务。

凯撒有着丰富的旧制改革经验，曾被称为深圳旧制改革之王。城市更新业务已经深深扎根于凯撒的血液中。

凯撒开业时承接了烂尾楼“桂芳花园”项目，之后又管理了广州中石化大厦、深圳凯撒工业中心等项目，为凯撒继续推进旧房改造工程打下了坚实的基础。凯撒在深圳的旧房改造项目布局已基本完成，大量旧房改造项目被保留。

截至2017年6月30日，凯撒旧土地转换项目占地面积1450万平方米。其中，深圳占59%，广州占39%，其他项目位于上海和珠海。城市更新储备至少应达到1000万平方米。？

华润置地也在深圳启动了城市更新项目。在运营了55万平方米的华润中心后，它赢得了280万平方米的华润城和银湖岚山旧城改造。据《时代周刊》记者统计，华润置地已确认有8处大规模旧房改造。粗略估计，这些项目的总建设规模应该超过1000万平方米。

目前，越来越多的房地产企业加入了一线城市的旧城改造之战。在业内排名前三的房企中，碧桂园、万科、恒大已经规划了大规模的旧城改造项目，碧桂园斥资860亿元改造昆明春城项目；万科继续在全国范围内发展老的改革项目；恒大已经在深圳纳入了近6000亿元的城市更新储备。去年，中国海运开始放开旧的改革。旧的改革市场呈现出竞争态势。

另一方面，旧的改革项目持续时间更长，回报期更长。高资本成本无疑是对企业的一大考验，特别是对于一些采用高成本融资方式或现金流紧张的房企来说，资金压力会更大，这也是旧城改造项目的风险所在。

业内人士认为，城市更新也是对住宅企业综合经营实力的考验，不仅是对硬件设施和建筑外观的改造和升级，还需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有深刻的理解。，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等领域。这无疑对旧城改造提出了更高的要求。