2018 二线城市强势崛起元年！

本篇文章4258字，读完约11分钟

全国有51个城市房价超过1万元，截至12月底，全国有51个城市房价超过1万元，除北京、上海、天津、重庆外，15个省会城市房价超过1万元。

——数据来自中国的房价网络

从城市分布来看，浙江的城市数量最多，共有11个，其次是江苏和广东，分别有6个城市上榜。此外，福建和海南各有五个城市上榜。其他省市有1-2个城市在名单上。

目前，只有南宁、兰州、太原、哈尔滨、沈阳、拉萨、呼和浩特、贵阳、长春、乌鲁木齐、西宁、银川等12个省会城市的房价在1万元以下。

超过40%的城市集中在三大城市圈

三大都市地区房价超过10，000的数量增加到22个，占全国的43%。其中，北京周边有5家俱乐部，上海周边有11家，深圳周边有6家。

三大都市地区房价超过10000元的城市

——数据来自中国的房价网络

三大都市地区的房价联动有所增强

城市圈的联动表现在两个方面:

1.一线城市的需求联动、限购政策和高房价将促使部分居民在周边城市购房，这将促进周边城市的需求，周边城市居民也将通过向中心城市出售本地住房来实现住房改善。

2.价格传导:一线城市的价格上涨将导致周边城市的价格比较效应，价格上涨的压力将从中心向外围传导。

——来自中国索引学会

从图中可以看出，上海周边城市圈和深圳周边城市圈的同比增长率高于北京周边城市圈。让我们看看每个城市圈超过10000元的城市增长率。

常州增幅最大，其次是杭州、无锡和南通。

佛山增幅最大，其次是中山和广州。

石家庄涨幅最大，其次是廊坊。

从上图可以看出，城市圈内的差距正在逐渐缩小。2017年，大部分城市的增速都高于圈内第一城市。

这主要是因为在调控下，核心城市的价格涨幅收窄或下降，而需求则向周边城市溢出，导致价格快速上涨，形成“周边反攻中心”的趋势。

其中，环湖和沈欢的表现最为明显。佛山和中山的价格涨幅高于深圳，南通、无锡、常州和杭州的价格涨幅高于上海。

随着城市圈规划的落地，预计未来城市圈内的价格差距将继续缩小。从规划到产业的联系将逐渐增强。

粤港澳大湾区是一个很好的例子，它实现了经济、收入和房价的联动。

2017年粤港澳大湾区各城市二手房交易量及平均价格▼

——数据来自连锁研究所

自2017年以来，广东、香港和澳门的城市都出台了相应的控制措施。深圳的营业额下降了36.2%，价格持续稳定上涨。城市圈周围的城市都有成交量和价格上涨的趋势。

粤港澳大湾区房地产市场的优势有:

首先，人口吸引力很强，广州和深圳的移民增长率约为3%-4%。

第二，经济发达，增长速度快。广州和深圳的国内生产总值将达到2.1万亿元，增速超过全国水平。除肇庆外，其他周边城市经济发展速度超过7%，珠海、佛山、江门、东莞的gdp增速超过广州，进入快速发展通道。

三是周边城市居民财富积累加快。2016年，除肇庆和惠州外，粤港澳大湾区城镇居民人均可支配收入达到或超过4万元，高于全国水平。各城市居民收入增长率均超过8%，高于全国水平。其中，中山、珠海、惠州城镇居民收入增长率超过10%。

在三大大都市区中，北京周边的同比涨幅最小，调控政策出台后，北京周边大都市区的房价率先下跌。北京二手房平均成交价比3月份下降了12.2%，廊坊的平均成交价下降了36.1%。北京周边小城市的房价都大幅下跌。

这反映了北京周边大都市区的脆弱性。周边城市市场严重依赖北京市场的需求溢出，缺乏自主成长能力。目前，投资需求是主要需求。北京的房价将会下降，周边城市的投资需求将会大大减少。

一个城市圈的崛起不仅需要良好的城市基础，还需要工业基础和自下而上的人口，正如翟志刚在《放眼中国，北京、深圳和上海周边的价值洼地在哪里》一书中所写的那样，房价的短期决策可以是政策，而长期决策必须是城市、人口、轨道交通、经济、工业、供求的大趋势。

二线城市潜力巨大

当北京、上海等一线城市的人口得到缓解时，许多二线城市积极向优秀人才伸出橄榄枝。例如，长沙、成都和其他城市通过放宽定居限制以及出台购房和租房补贴等政策来吸引人才。这些政策将促进城市的长期发展和房地产市场的发展在短期内由于需求的增加。

二线城市的人才引进政策

——数据来自连锁研究所

部分引进人才吸引政策城市房价走势▼

——数据来自连锁研究所

2016年，在流动人口超过50万的20个城市中，有15个位于北京、上海和深圳这三个大都市圈，其余为武汉、南京和济南等内陆重点城市。人口流动更加多样化，一些内陆城市的人口吸引力逐渐增强。流动人口较多的城市房地产市场也很活跃，如成都、武汉和南京。

——数据来自连锁研究所

2017年10月，城市数据集团和ofo小黄车对北京、上海、广州、南京、杭州、成都、武汉、郑州等8个城市的数十万注册大学生进行了抽样调查，分析并发布了大学生去向图。

——来自城市数据组

在这幅图上，每个亮点都是一座城市。亮点越大，城市留住或接收的本地大学生就越多。从全国范围来看，我们可以清楚地看到大学生流动的重点:北京、上海、广州和深圳，其次是杭州、南京、郑州、武汉和成都。这幅图中直线流动的往复关系显示了大学生在城市之间的流动。

让我们来看看数十亿房屋企业长期租赁公寓布局的城市热图-

这些城市是:北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京、广州、重庆、成都、武汉、厦门、郑州、Xi、天津、青岛、福州和佛山。

当他们选择长期租赁公寓布局的第一要素时，他们首先考虑的是移民快速流入和高比例移民的城市。

让我们来看看新一级研究机构发布的最新的2017年新一级城市排名

从上面可以看出，潜在的二线城市的数量正在增加，如杭州、南京、郑州、苏州、武汉和成都。

一线城市和其他城市之间的差距已经扩大

首先，看看房价。

在经历了2015-2016年房价的快速上涨后，中国一线城市与其他城市的差距越来越大。目前，一线城市的房价是二线城市的三倍，是三线城市和四线城市的五倍。这主要是由于人口和资本不断向重点城市投入。

由于货币和信贷政策仍然相对宽松，一线城市吸引资本流入的能力更强。

——数据来自连锁研究所

二线城市的内部分化

2017年二线城市的表现显示出巨大差异。由于新房价格的限制，根据全年二手房市场的表现，可以分为三类:

第一类调控政策严格，但二手房交易量没有明显下降，调控后价格明显上涨，以成都、广州和杭州为代表；

第二类是以天津、南京和厦门为代表的二线城市，这些城市监管政策严格，交易量大幅下降，监管后价格涨幅收窄或回落；

第三类是调控政策相对宽松的城市，以大连、长沙、Xi、南昌和福州为代表，成交量没有明显下降，甚至出现大幅增长。

2017年主要二线城市二手房市场表现

——数据来自连锁研究所

三四层城市内部分化

2017年，一线和重点二线城市的楼市调控导致需求向三四线城市蔓延，这些城市的房地产市场在2017年表现出色。

2017年，与厦门毗邻的漳州不仅交易量大幅增长，而且成交量也相当可观，房价大幅上涨。深圳周边江门和上海周边常州的二手房市场表现出色，尤其是在常州，那里的二手房交易量翻了一番。徐州的二手房交易大幅增加，新住房交易量很大。2017年，江淮地区的主要枢纽城市滁州和沿海城市台州的房地产市场也表现良好。

2017年四线城市典型的三个房地产市场

——数据来自连锁研究所

其次，看看每个城市的商品房销售面积

2017年，在中央和地方政府的持续调控以及金融机构的严格监管下，商品房销售面积增速较去年同期明显放缓。

一线城市销售面积逐月加快，截至今年10月，累计同比下降31.1%；

尽管二线城市保持了同比增长，但从今年上半年的8.1%下降到10月份的0.8%；

第三，四线城市调控政策宽松，对棚改的货币化支持强。商品房销售同比增速处于较高水平。然而，随着政策边际效应的递减，其销售领域的同比增长率呈现出减速趋势，从第一季度的29.0%降至10月份的15.8%。

预计2018年，一线城市商品房销售面积将保持稳定或略有回暖，而二线城市将出现明显下降趋势，三、四线城市增速将稳定或略有下降。

摘要

1.2018年，房价低于1万元的省会城市将越来越少。

根据国家统计局的数据，目前热点城市的价格涨幅已经回落，而省会城市的价格涨幅更是引人注目。

2.实力雄厚的二线城市潜力巨大，可以集中在杭州、郑州、武汉、南京、苏州和成都。

3.2018年，一线城市房价总体保持稳定，交易量可能增加。

一线城市新建住房市场的绝对比重逐年下降，一线城市的紧缩政策是以往调控中最严格的，市场表现波动最大。从最近两个监管周期来看，一线城市的销售面积在2011年下降了11.7%，在2014年下降了14.6%。2017年前十个月，同比下降31.1%，达到近五年来的最大同比降幅。

2017年，与2016年同期相比，一线城市的销售面积经历了大幅调整，未来的向下调整受到空空间的限制。同时，考虑到调控后需求明显抑制，市场成交量明显低于正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求的增加，特别是住房置换需求的增加，市场将略有回升，2018年平均月交易量将高于当前水平，并恢复到正常水平。但是，这种恢复是一种自然的、自发的向“合理交易量”的正常回归，不会对价格产生明显的压力，整体房价将保持稳定。

4.2018年，二线城市房价总体稳定，涨幅收窄或回落，交易面积大幅下降。

在前一个调整周期，二线城市的销售调整幅度弱于一线城市。随着地方监管的深化和长效机制建设的加快，加上货币信贷紧缩政策的影响，2017年二线城市交易面积增速继续放缓。截至2017年10月，二线城市商品房交易面积累计同比增速从2016年的25.5%降至1%以下。

根据此前一、二、三、四条线依次触底的表现，预计在二线城市市场调整和政策不放松的大环境下，2018年商品房销售面积将大幅下降，价格涨幅将收窄或回落。

5.第三，2018年，四线城市将面临成交量和价格的调整。

第三，2017年1-10月，四线城市销售面积同比增速明显高于一、二线城市，销售面积占比升至63.7%，为五年来最高。在宽松政策和住房改革货币化的支持下，四线城市今年的表现超出了预期。

2017年，四线城市市场的“繁荣”部分归因于一线和二线城市监管的过度。大多数四线城市面临着人口外流和老龄化等问题，其支持房地产市场的长期动力不足。此外，随着调控的深化和全国信贷紧缩，三、四线交易难以维持，四线城市市场将在2018年降温。

注:本文数据来源于中国住房价格网、中国指数研究所和链接研究所