长租房起跑，怎样建“跑道”

本篇文章3092字，读完约8分钟

核心阅读

随着近年来长期租赁公寓的快速发展，北京、上海等城市加快了租赁土地的供应，房屋租赁市场欣欣向荣。据专家介绍，未来中国将有30%的人以租房为生，租房也可以成为一种体面的生活方式。如果长期租金是要上一层楼，就必须在政策上放宽一些土地，同时支持相应的政策和金融服务，以增加企业信心，解决租户支付能力有限的问题。此外，要维持生计，防止质量“下降”，保护租户的权益，政府应该建造一条“跑道”。

在市场需求和配套政策的帮助下，中国的租赁市场和租赁机构进入了快速发展的轨道，以长期租赁公寓为代表的机构租赁成为业界关注的焦点。中央经济工作会议还指出，“要发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。”长期租赁公寓的发展现状如何，未来应该做些什么，如何更好地保护相关权益？就这些问题，记者采访了行业专家。

询问发展状况如何

供应明显增加，发展/0/0非常大

记者:目前，长期租赁公寓已经进入了什么发展阶段？有哪些不同的开发模式？空的未来发展有多大？

链家研究院院长杨现领:经过几年的探索，中国的长期租赁公寓已经初步形成了一批大型专业品牌运营机构，既有分散运营管理机构，也有集中运营管理机构。特别是近两年来，开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与者越来越多，供应量大幅增加。

长期租赁公寓发展的主要劣势是租户整体支付能力不强，租赁市场有效需求不足。根据我们的调查数据，北京市场上90%的租户年龄在21岁至35岁之间，80%为流动人口，60%为合租租户，且大部分月收入在1万元以下。要实现长远发展，必须注意满足流动人口租房需求和年轻白领租房需求。

应该注意的是，尽管需求释放的速度是固定的，但长期租赁公寓在过去一年里有了突飞猛进的发展。相对而言，保持均衡稳定的增长率更有利于长期租赁公寓的长期发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进:目前，长期租赁公寓的参与者主要包括:传统房地产开发商、房地产中介企业、传统酒店集团和互联网加资本平台。此外，具有征地优势的地方国有企业也将在政策支持下崛起，成为一支不可忽视的力量。

根据不同的发展模式，房屋租赁企业可分为两种类型:一种是集中自持租赁企业，主要通过在城市中收购新增自持租赁土地或整体收购或租赁存量房产来提供租赁房屋。这里有两种资产。获取渠道，一是采取土地，在一级公开市场建设租赁住房，另一个是收购或租赁的商业地产进入租赁住房的背景下，整个商业地产过度库存；另一种是分散的托管和租赁企业，主要是获得个人租赁住房，然后经过装修和包装后出租给市场。主要的企业有连锁店，我爱我家等等。

据一些机构估计，目前中国约有1亿套出租屋，其中90%以上是个人出租的，品牌公寓企业的总份额不到2%，开发商经营的住宅不到1%。与美国和日本相比，租赁市场的制度化率可分别达到30%和80%，而中国住房租赁市场的制度化率仍然很低。据估计，到2020年，住房租赁市场的规模将从目前的1.39万亿元增加到1.7万亿元，空的发展空间足够大。如果市场上有更丰富的租赁产品，特别是长期租赁公寓，租房也可以成为体面的生活选择。

与此同时，值得注意的是，短期内大量资本涌入这一行业可能会导致一些问题，如恶性竞争，这可能会推高土地使用和住房购置成本，或者一些企业可能业务扩张过快，但其服务却跟不上。因此，我们应该提前计划，而不是“蜂拥”，而是在确保质量第一的基础上加快发展。

询问如何扩大规模

引入低成本租赁土地，并放宽一些政策限制

记者:未来我们应该如何增加长期租赁公寓的供应规模？政府应该做什么？

严跃进:一年来，中国大力推进住房租赁市场，出台了一些新的强有力的鼓励供求的措施，逐步解决了租赁市场发展的一些障碍。

在鼓励供给方面，许多城市推出了大量低成本租赁土地(工商用地、集体土地)，降低了土地收购成本，提高了租赁企业或实体的投资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等10多个城市启动了土地租赁供应的加速模式。

例如，在北京，全年售出的自供住宅面积约为133万平方米。如果公寓平均面积为45平方米(目前，长期租赁公寓的面积基本在15至75平方米之间)，可提供29，000多套租赁住房。

目前，中国城市中有大量商业写字楼或原工厂集体土地，实际上适合长期租赁公寓，但由于一些政策限制，它们无法进入租赁市场。今后要加快探索，争取在土地性质、房产等政策上有所突破，为市场提供更大的空空间。

与买卖市场相比，租赁市场具有服务链长、周期长的特点，而住房租赁reits(房地产投资信托基金)模式可以为开发商和长期租赁公寓运营提供退出机制，解决房地产企业对租赁住房投资回收周期过长的“担忧”。下一步，中国应加快租赁住房reits试点工作，以增强企业增加租赁住房投资和住房供应的信心。

杨现领:从全国来看，未来30%的城市人口将通过租房解决住房问题，大约70%的城市人口将通过买房解决住房问题。从个别城市来看，尤其是一线城市和个别热点二线城市，房价相对较高，净人口流入比例相对较大。从长远来看，租金不断上涨，租赁市场将有更大的发展潜力。我预计在一线城市和热点二线城市，租房者的比例将分别达到50%和40%左右，一些三线城市和四线城市将达到30%左右。

为了有效释放租赁需求，解决部分人支付能力有限的问题，今后应推动配套政策的完善和发展。例如，雇员可以用公积金支付房租，房租从个人所得税政策中扣除。另一个例子是，通过金融手段，“一人三付”的支付方式将改为按月支付。只有推进这些政策，市场需求才能更好地与供给联系起来。

询问如何保护租户的权益

应该更加重视提供标准化的产品和服务

记者:从质量的角度来看，长期租赁公寓有什么缺点，租房者的权益应该如何得到更好的保护？

严跃进:前一段时间，一些媒体曝光了一套长期出租的品牌公寓甲醛处理不当、污染严重的问题。这暴露出一个问题:一些企业只注重提高租户的入住率，而忽略了对居住功能和生活质量的控制，甚至连产品最基本的居住条件都难以满足。

从企业经营长期租赁公寓的角度来看，我们应该更加关注未来租户的三个需求:第一，基于入住面积的最基本入住需求；第二是健康和安全的需要，这需要保护房客的基本人身安全；第三，社会福利需求，如租房申请居住证和定居。同时，承租人应积极收集证据和投诉。如遇到甲醛超标等类似问题，可主动向运营企业和相关监管部门投诉。

更重要的是，目前没有特别有效的渠道来保护长期租赁公寓租户的权益。虽然政策中有很多表述，但要真正落地还是很困难的，所以应该尽快建立一个维护长期租赁公寓权利的国家平台。具体来说，为了加强对承租人权益的保护，有必要设置房屋租赁条件，保证承租人的居住环境安全、健康、卫生，并限制出租人解除合同的权利；此外，还必须明确存款和租金的管理措施。此外，政府应建立规则，建设“跑道”，并明确界定共享标准，消防标准，使用变化，和经营企业的主要责任，使该行业可以走上标准化和规范化的发展道路。

与此同时，为了更好地鼓励出租需求，我们应该加快落实“租购同等权”，扩大租户享受公共服务的权利，并在条件允许的情况下迈出更大的步伐。

杨现领:今后，政府和企业在推动长期租赁公寓的发展时，都应该更加注重标准化。首先，企业应该提供标准化的产品和服务，形成规模化和专业化的力量，为消费者提供优质的租赁体验和满足支付条件。此外，政府应该规范政策。长期租赁公寓企业在运营过程中遇到的挑战主要是不透明、不规范的政策和标准，如消防标准、共用标准等，需要从顶层系统设计进行改革。