投下107亿元 杭州新地王背后港资开发商为何如此激进

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杭州是土地之王。

5月28日，位于杭州武林商圈核心区域的“浙江省最具商业价值的土地”白景房地块以107.3亿元的天价售出，这是继保利今年3月30日以100.99亿元、信达2016年5月27日以123.18亿元夺得奥运地块后，杭州第三位土地大王，总价超过100亿元。

与前两次中央企业巨头夺冠不同，这次是香港房地产开发商恒隆地产打造了恒隆广场品牌。

由于白景房地块的特殊价值，此次拍卖吸引了华润、新鸿基、恒隆、新世界(600628，诊断)、九仓和银泰等6家房地产企业参与竞争。不到2个小时，第76轮报价达到64亿元，创下鲁能2016年8月19日拿下的黔江新城核心区商业地标总价新纪录。在第336轮，

不过，就投标时间而言，白景房地块并不是最长的。3月27日，保利置地竞拍创下杭州土地拍卖史上耗时最长的纪录，从30日13时30分至31日凌晨1时30分，共12个小时。直到第499轮报价，保利才最终击败对手，赢得土地之王。

然而，白敬坊无疑是杭州所有土地国王中最引人注目的一块。白井坊地块属于纯商业用地，位于杭州下城区武林广场附近的核心区域，地理位置特殊。白景房地块周围，几乎都是杭州的标志性建筑，如武林银泰百货、杭州百货、嘉里中心、杭州大厦、杭州剧院等。在杭州的规划中，这座黄金宝地将在未来建成集景观、历史和人文于一体的高端国际商业中心，既有高端商业综合体，又有具有周边特色的步行街。未来，白景坊地块上的商业体将与地上地下的武林银泰、杭州百货、武林广场地下商场无缝对接，改变杭州没有高端商业街的困境。未来，杭州人将游览步行街，不再需要乘坐高速列车去上海。

因为如果不出意外的话，获得白景房地块的恒隆地产将把这块宝地建成中国内地第12个、杭州第一个恒隆广场。杭州作为新一线城市的代表，积累了与之相匹配的顶级商业综合体，以展示其气质和潜力。

这一次，为什么香港拥有的房地产是激进的？

从白景坊地块严格的出让条件来看，该地块的恒隆拍卖并不容易。

根据转让文件，白井坊地块转让面积44827㎡，容积率4.33，建筑面积近20万㎡，安置房建筑面积4.5万㎡，商业面积不低于45%，建筑密度不超过60%。除按规定转让外，该地块内所有建筑物必须是自持的，不能单独转让。此外，有必要保护耶稣教堂巷5号历史建筑和古井，并搬迁景清丽1号等。

这些苛刻的条件，加上恒隆的最终成交额为人民币107.3亿元，导致了118.51%的溢价，转换为55，285元/㎡的底价。据业内分析人士称，基于这一地价，总开发成本至少应为150亿元人民币。

综上所述，大量的资金占用、所有建筑的自持和文物保护是对开发商资金筹集、商业运营和规划设计能力的巨大考验，未来如何实现和归还土地一直受到业内人士的质疑。可以说，以上条件都是必不可少的，否则就算你得到了也将是一个烫手的山芋。

参与投标的六家房地产开发商均有商业地产运营经验。有趣的是，在这次拍卖的最后，它变成了港资房地产企业之间的对抗。除银泰和华润外，恒隆、新鸿基、九仓和新世界都是港资企业。特别是，最后的拍卖变成了码头和恒隆之间的肉搏战。九仓甚至在第335轮赢了107亿元，最后输给了恒隆。

码头在商业地产方面有很强的运营能力。香港码头有两个地标，即海港城和时代广场。海港城位于九龙尖沙咀半岛南端，是香港最大的购物、餐饮和娱乐中心，也是西九龙最大的购物中心之一。时代广场位于香港最繁华的购物区铜锣湾。它也是香港最大的购物中心之一，并获得香港旅游协会评选的香港十大景点之一。大陆的码头还拥有首都时代广场、上海时代广场和重庆时代广场等。，并具有强大的商业地产运营能力。

恒隆也不例外。在mainland China，恒隆已经在9个城市建了11个恒隆广场，其吸引力不亚于九龙仓。2001年在上海开业的第一家恒隆广场已经成为中国乃至世界的时尚高地。许多世界顶级品牌都以在恒隆开设专卖店为荣，有些甚至在这里开设了第一家专卖店甚至旗舰店，这显示了恒隆广场在世界奢侈品牌眼中不可动摇的高贵地位。

港资开发商一直被视为风格保守。以太古地产为例。进入大陆十多年后，他们只打磨了两个项目，上海太古力和成都远洋太古力。然而，这并不意味着我们在面对高质量的项目时会退缩。即使在竞标白景房地块时，我们也能看到一群“激进”的港资开发商的另一面。

白井坊地块的竞标主要是港资，这体现了港资房地产企业与内地房地产企业的不同。内地房地产企业强调高周转率，这意味着高资本利用率。以碧桂园为代表，从征地到开放的时间越短越好。但这显然不符合商业地产的要求，特别是如果商业地产需要自我维持，这对一些只能建房子的开发商来说是一个巨大的挑战。

对港资企业来说，除了融资的优势外，香港地产商的规范是自负盈亏，经营能力也非常出色。由太古地产和成都远洋地产共同开发的成都远洋太古城里，可以作为白井坊地块开发的一个样板。太古巷在开发之前，还面临着字体塔、广东会馆等文物的保护。然而，对于擅长经营的太古地产来说，要想在成都精心打造一张成都太古城里的新名片是很难的。

近年来，杭州已经脱颖而出，许多商业地产运营商都想进入。恒隆斥资巨资赢得白景坊地块，具有明显的战略意义。这背后是恒隆对杭州发展的乐观展望，也揭示了杭州对一个具有国际标准的商业机构的渴望。据业内人士透露，上海恒隆广场的地块、成交量和产品组合与白景房地块非常相似，因此恒隆对交易非常熟悉。由于恒隆广场位于上海，杭州也渴望拥有这样一个世界级的商业地标。

巨额投资的背后，是对中国发展的乐观

恒隆赢得了杭州的土地之王，这让很多人对香港在内地的投资有了新的看法。

有一段时间，“李嘉诚出走”给了很多人一种错觉，以为香港富豪对内地的发展并不乐观。

李嘉诚从大陆撤军可以追溯到2013年。在中国经历了近30年的快速发展后，2013年，当中国经济仍在高速增长(当年gdp增长率为7.7%)且房价迅速飙升时，李嘉诚开始抛售内地资产，这让许多人感到难以置信。2013年8月，李嘉诚首次以25.78亿元的价格出售了广州市西城区都汇广场及停车场；同年10月，李嘉诚以71.6亿元的成交价格出售了位于小家嘴的东方惠晶中心的整栋大楼(股票市场600663)。

随后，2014年，李嘉诚继续“卖出再卖出”，卖出了南京国际金融中心、北京盈科中心、盛邦国际大厦(上海虹口区北外滩一处甲级写字楼)和和记港口地产(后更名为中盘控股)71.36%的股份，获利136亿元。

随着李嘉诚越来越频繁地出售内地资产，市场开始解读李嘉诚除了业务之外的撤资行为。特别是在2016年10月，李嘉诚以200亿元的价格出售了上海世纪广场，这意味着李嘉诚出售了他在上海浦东拥有的最后一个商业项目。

据媒体统计，从2013年开始出售资产，到出售世纪汇广场，李嘉诚在mainland China售出了超过1000亿元的房产。由于李嘉诚在港资企业中的超然地位，有关李嘉诚不看好内地发展的传言开始流传。

与此同时，与李嘉诚的“逃离”不同，恒隆、九仓、新世界和新鸿基等开发商正越来越多地投资内地资产。以恒隆为例，除了在上海的布局外，在沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明和武汉共建成了11个恒隆广场；自1998年新鸿基进入内地房地产以来，不断开发经典项目，如上海中央广场、北京apm和杭州万象城。李嘉诚在2013年出售内地房产后，还不断开发广州田桓广场、广州天惠广场和南京国际金融中心等项目，用实际的资金证明了自己的选择。

恒隆投资了107亿元人民币，业内人士已经开始猜测它的运营和资本回报。然而，在我看来，除了白敬芳地块本身的商业价值支撑，恒隆的信心来自于对中国未来的信心。

戴德梁行(dtz)首席经济学家、全球研究部主管凯文索普(Kevin thorpe)最近访问了大中华区，并在北京、上海和香港举行的客户分享会上表示:“全球股市正在迅速上涨，经济形势保持稳定。”尽管中美贸易关系紧张升级，但中国经济继续保持稳定增长。”凯文索普还提到，全球对商业地产的需求正在加速。2017年，空办公用房需求增长了20%,工业繁荣持续。到2018年，这一趋势将更加强劲。

对中国持乐观态度，并能够理解商业趋势，这可能是恒隆和码头在白景坊购物时的真实心态。