粤港澳大湾区置业指南 给未来留个“暴击”的可能！

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5月16日，国家发展和改革委员会在新闻发布会上表示，《粤港澳大湾区规划纲要》正在最后修订中，即将发布。 5月24日，香港特区行政长官林郑月娥在立法会表示，大湾区计划即将公布。

风从东南方开始！

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粤港澳大湾区是珠江三角洲城市群的2.0版和国家战略版。

所谓的粤港澳大湾区是珠江口两岸的“9+2”城市群。包括香港和澳门特别行政区，加上广东省的九个城市，即深圳、广州、珠海、中山、惠州、东莞、肇庆、江门和佛山。

乍一看，怎么这么熟悉？

仔细看看。这不是珠江三角洲城市群吗？它不就是一个新的壳，准备收获我们吗？

的确，粤港澳大湾区的第一个版本是珠江三角洲城市群。在过去的几年里，这个城市群创造了一个经济奇迹——

他们用不到1%的土地面积和不到5%的人口创造了13%的国内生产总值！

但与此同时，它也暴露出两大问题。

首先，珠江口东西两岸的经济发展极不平衡。

早期以香港为依托的珠江口东岸承接了香港的产业转移，中期深圳主导产业升级转型。到目前为止，整个珠江口东岸已经形成了以深港为中心的完整产业链。从整体上看，不仅总量大，增长速度快，而且各产业之间是互补和整合的。

但由于伶仃洋的巨大屏障，珠江口西岸在早期无法享受到香港产业转移的好处，而邻近的澳门产业则完全被赌博和旅游业所主导，无法形成辐射红利。因此，肇庆、江门和中山落后了一步。深圳中期转型后，由于交通和距离的原因，不可能融入以深圳为核心的产业圈。

最终，它导致了粤港澳大湾区和珠江口东西两岸的经济发展和产业结构的极度不平衡，或者更确切地说，是粤西的拖后腿。

第二，香港、澳门和内地的经济有一种分离感，没有真正的协同作用。

原因有很多。好的原因是经济体系的不统一、当时基础设施水平低、缺乏交通互联互通以及无法支持协调发展。

但在我看来，只有一个基本原因-

过去，你太穷了

过去，香港与整个珠江三角洲地区的经济一旦完全连接起来，香港能否带动整个珠江三角洲地区的经济，仍是未知之数，但内地的人和公司会蜂拥至香港。

1979年深圳经济特区成立时，深圳声称拥有5万人口。结果，一半以上的人逃到了香港，因为当时香港的经济规模是深圳的600倍。

港珠澳大桥早在1983年就提出了，但香港一直对此缺乏热情。原因在于修桥对香港的重要性。大陆太穷了，桥已经建好了，这些穷人不会再去香港了。

过去，香港与整个珠江三角洲地区的经济一旦完全连接起来，香港能否带动整个珠江三角洲地区的经济，仍是未知之数，但内地的人和公司会蜂拥至香港。

我不知道是否合作，但绝对会有逃脱！

过去，珠三角城市群的经济合作是一种市场行为，或者说是一种成本推动行为。

如果香港的工业成本高，它将转移到深圳，深圳将上升；深圳的经济转型和高工业成本已经转移到东莞和惠州，东莞已经成为制造业中心...

由于市场行为，一旦遇到更高的成本约束，产业转移和经济合作将立即停止。例如，伶仃洋和珠江口与粤西是分开的。

因为它是市场行为，一旦经济差距和差距出现，它就会戛然而止。例如，香港是自我封闭的。

于是，珠江三角洲城市群的瓶颈出现了。

粤港澳大湾区从国家战略层面突破了市场行为的瓶颈！

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粤港澳大湾区是国家战略要地，一带一路的前沿，中国经济和产业升级的桥头堡！

粤港澳大湾区的目标是跻身世界四大大湾区之列，走在世界前列。

从目前的经济指标来看，粤港澳大湾区在面积、人口、国内生产总值规模/增长率、旅客吞吐量和港口吞吐量方面处于领先地位，但在产业结构、人均国内生产总值和创新能力方面仍存在较大差距。

如上所述，市场行为造成的桎梏和瓶颈已经出现，以下国家战略已经启动！

1.粤东与粤西之间缺乏交通联系？修好桥！

过去，东西方交流的唯一渠道是虎门大桥。从珠海、中山到深圳，北部有必要绕过几乎每天都很拥挤的东莞和广州。

目前在建的桥梁有四座，分别横跨伶仃洋-虎门二桥、深国通和港珠澳大桥。

虎门二桥是为了缓解虎门大桥的交通压力，预计2019年下半年通车；

深圳至中国通道直接连接中山和深圳前海，预计2024年通车；

港珠澳大桥连接澳门、香港、珠海和深圳，两个特别行政区和珠江三角洲两个特别行政区连成一体。预计将于2018年底通车。

第二，城市之间缺乏经济合作？互补的产业定位！

粤港澳大湾区城市定位

香港无疑是一个金融中心，它将成为大湾区金融国际化的出口。

深圳是大湾区科技创新的中心和生产力提升的重点。

广州是企业的总部中心和贸易中心。

东莞、中山和佛山是电子制造和技术制造中心；

惠州作为中国十大宜居城市之一，将成为深圳的卫星城，承载着居住功能的转移；

江门和肇庆土地辽阔，价格低廉，劳动力成本低廉，将成为大湾区传统制造业的传承地；

珠海和澳门极有可能剥离工业和工业属性，转变为纯粹的旅游和休闲中心。

未来，大湾区将拥有一个世界级的金融中心(香港)、一个世界级的高科技中心(深圳)、四个世界级的生产基地(东莞、惠州、佛山、中山)、一个世界级的教育中心(世界排名前100名的五所大学)和一个世界级的物流运输枢纽(世界物流量最大的海湾地区、世界排名前15名的三个港口、世界排名第一和国际的一个货运枢纽)

粤港澳大湾区已经通过一个大型运输系统、一个互补的工业定位系统和一个政策协调系统而成为一个整体。这是一项国家战略，旨在与世界上的纽约、东京和旧金山保持“积极的关系”。

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钥匙来了！

普通民众如何参与这一国家战略红利？

这是粤港澳大湾区各城市各部门的价格分布图

通过这张房价分布图可以清楚地看到两种趋势-

首先，粤港澳大湾区的平均价格并不太高。

广州南沙、佛山、东莞凤岗、松山湖基本属于前缀2，惠州中山均价在1.6万左右，珠海斗门均价在1.5万左右，金湾徘徊在前缀2附近。至于江门和肇庆，价格只有1万。

与杭州周边2万、上海周边1.8万至2万以及长三角各种不可靠的四线城市相比，大湾区目前的房价仍有一定优势。

大湾区有这种价格优势的主要原因是

珠江三角洲地区是第一个调控区域，早在2015年就已经购买了有限控制权！

因此，深圳、珠海、广州这三个龙头城市的市场最早消亡，间接导致了东莞、惠州、中山等周边城市的失火。目前，整个珠江三角洲地区的市场越来越冷。

这些城市错过了2016/2017年的两年市场，相应地，长江三角洲、京津冀和中部省会城市的集中度在过去两年大幅上升。

相比之下，大湾区的价格优势是突出的。

第二，粤西的价格比粤东低得多。

造成这一现象的主要原因是上述经济和工业的落后，而经济和工业落后的原因是交通距离和区位限制。

最后，粤西江门和肇庆的价格只有10000元，甚至珠海西部的斗门和金湾与东南部的横琴和香洲之间的差价也超过了20000元。

结合粤港澳大湾区各区的价格和地域特点，从两个角度对大湾区购房者进行了初步分类(仅代表葫芦娃的个人观点)

投资价值视角(差价关系、交通辐射、城市价值、限购政策)；

深圳>惠州、中山、珠海≥广州、东莞>佛山、肇庆、江门…

首先，深圳作为龙头城市和核心城市，价值最大，但门槛也最高；

第二，惠州(惠阳)未来将成为深圳的卫星睡眠城市，有轨道交通的支撑，与深圳的差价超过3万，而且不限于购买；中山有一个很深的中间通道，与前海有5万多的差价，但由于是公路交通，效率比惠阳稍低；

后来，作为珠海的核心城市之一，斗门和金湾的平均价格比香洲和横琴高出2万多，具有相对的价格优势；

最后，广州南沙很有价值，但限购门槛更高；东莞有工业和长期的轨道交通支持，但价格稍高。

从住宅价值(养老金和环境)的角度来看:

珠海>惠州>深圳>广州>佛山、肇庆和东莞...

珠海将连接澳门，成为大湾区未来的旅游和休闲中心，珠海也是一个长期的旅游城市。整体基础设施较好，空空气质量和生态环境最好；

惠州大亚湾海水质量与海南相当，多年来一直保持宜居城市称号，未来将有铁路祝福；

深圳拥有良好的城市基础设施配套、城市管理水平和空燃气质量等综合素质。

基于以上两个角度，我认为目前比较有价值的城市和地区是-

深圳、珠海(斗门)、中山(翠亨、火炬)、惠州(惠阳、大亚湾)

深圳综合价值排名第一；珠海不仅可以给老人放假，而且还有投资价值；惠阳对购买轨道交通辐射没有限制。大亚湾是离深圳最近的分时度假胜地，海水堪比海南；中山的价格差异很大，而且有深层次的优势。

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最后，每个人都有两句话。

首先，大湾区是目前价值最高的地区，或许没有。

从未来规划的角度来看，这是一项国家战略；从产业支撑来看，中国拥有最完整的产业链和最优质的产业基础；从房价和市场的角度来看，空仍有很大的市场空间，因为它首先受到抑制。

第二，大湾区应该学会接受消极的一面，要有讨价还价的思维。

粤港澳大湾区是一个国家战略，需要几十年甚至几十年的发展，这是一项中长期投资。

在长期投资的基础上，我们应该学会逢低吸纳，因为毕竟在大湾区巨大的规划红利的冲击下，时间足以平抑大部分劣势，而总价低、单价低的项目有更高的空溢价空间。

此外，在短期内，大湾区计划推出后，由于门槛的限制，绝大多数客户更有可能集中于单价低、总价低的项目。

甚至，在我看来，你可以看看上面推荐的城市和地区的大型住宅企业开发的价格最低的项目。

第三，窗口期很短。

粤港澳大湾区的计划可能在不久的将来出台。一旦计划出台，市场很有可能上涨。与此同时，将有很高的概率购买限制和超重。

窗口期很短，甚至不到两个月。

这是粤港澳大湾区的开篇文章，从根本上恢复了一个真正的大湾区市场。