住房租赁资产证券化提速 首单百亿REITs首期成功发行

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住房租赁资产证券化的速度远远超出了市场预期。4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)。两天内，中国首只单笔100亿元房地产投资信托基金(reits)-“中联前海开源——碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(以下简称“碧桂园租赁住房reits”)，

据《证券日报》记者了解，碧桂园租赁房房地产投资信托一期产品规模为17.17亿元，优先规模为15.453亿元，发行率为5.75%。计划近期在深圳证券交易所上市转让。这是目前市场上流通面积最大的租赁住房房地产投资信托基金，也是流通效率最高的。从2018年2月2日被批准到第一期产品发布只花了84天。

今年2月2日，碧桂园租赁住房房地产投资信托基金经深圳证券交易所审核通过，由碧桂园集团和中联黔元房地产基金管理有限公司(以下简称“中联基金”)共同实施。产品规模100亿元，采用货架审批和分期发行机制，优先等级AAA级。

就碧桂园租赁房房地产投资信托基金的“上架发行”机制而言，中国联合基金执行总经理范锡武表示，其核心在于一次审批和多次发行，这有助于简化审核流程，降低企业的发行成本。在碧桂园集团一期产品发行过程中，各区域中心一直在争先恐后地准备二期资产同时投放到池中，这体现了货架存储模式对强大发行方的产品意义，也体现了金融创新对房屋租赁业务的实际推广价值。

碧桂园集团首席财务官兼副总裁吴碧君表示，碧桂园通过推出房地产投资信托基金，深切感受到房地产投资信托基金对出租房业务的真正推动。经批准的“配额”和“两年”有效期的“货架发行”为碧桂园提供了一个动力，通过自建、改建和收购，不断组织住房形成租赁住房供应，并进行证券化运作。

据业内人士介绍，碧桂园集团成功发行了一期租赁房房地产投资信托基金，为解决租赁房市场中房企投资高、复苏慢的问题提供了宝贵的实践经验，探索了房地产开发企业从传统的“开发-销售”模式向“开发-运营”新模式的转型发展。该产品一期的成功发行，意味着房地产投资信托产品不仅可以帮助碧桂园不断“盘活”其成熟的存量资产，而且成为其“收购”合格资产提供租赁住房的利器，这必将对我国住房租赁市场的建设和房地产投资信托产品的发展产生积极而深远的影响。

在政策的推动下，住房租赁资产证券化明显加快。今年2月，深圳证券交易所正式发布《发展战略规划纲要(2018-2020)》，明确提出将重点支持房地产投资信托产品创新，为住房租赁、政府与社会资本合作(ppp)项目、保障性住房建设、商业地产等领域提供金融支持，探索发行公开发行的房地产投资信托产品，引入多元化投资者。

截至目前，深交所已批准发行7种abs产品，计划发行额为253.5亿元，其中碧桂园一期发行17.17亿元，已发行总额为39.87亿元。住房租赁资产证券化产品的不断获批和成功发行，体现了深圳证券交易所对《通知》的持续实施，将吸引更多合格的住房租赁企业利用资产证券化、资本市场证券化和房地产投资信托产品在深圳证券交易所进行融资和业务创新，从而不断推动住房租赁市场的发展。

业内人士指出，作为中国首家单笔数百亿元的房地产投资信托基金，碧桂园租赁房房地产投资信托基金有利于促进中国租赁房市场的发展；同时，这将极大地提振市场信心，进一步推动国内房地产投资信托的规模和深度发展。租赁住房企业以其持有的房地产为基本资产开发经营租赁住房，将成为未来租赁住房市场的重要组成部分。从长远来看，这样做可以帮助传统的开发和销售模式转变为自我维持的经营模式，从而真正改变目前房地产开发中普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了坚实的基础。