库存减压 房企锚定布局三四线城市

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[摘要]2018年3月，四线城市商业用地成交额达到2260亿元，同比增长123%，远远高于一线101亿元和二线1237亿元(嘉里数据)。

《时代周刊》记者胡天翔

经过三年多的去库存化，截至2014年9月底，中国商品房销售面积已降至5.7148亿平方米，创下43个月以来的新低。

根据国家统计局近日发布的数据，截至2018年3月底，中国商品房销售面积为5.7329亿平方米，比2月底减少1138万平方米。截至2014-2016年底，中国商品房销售面积分别达到6.2169亿平方米、7.1853亿平方米和6.9539亿平方米。

库存“减压”意味着近年来，从中央政府到地方政府相继出台的楼市政策取得了应有的效果。从房地产持续、稳定、健康发展的角度来看，“存量”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，对于经济基础好的大中城市和四线城市，下一步应该积极补货。但同时也指出，东北、西部和西南地区的一些城市仍需继续储备，政策的分化是必要的。“对于房企来说，宏观库存的不足也反映在房企自身库存的不足上。”严跃进表示，后续房企应继续在征地和M&A项目上发挥力量，“积极补货”。

“解决房地产库存”

2009年，政府通过降低首付比例和降低存贷款基准利率来拯救市场。随着国内房地产走向“白银时代”，其库存也逐年增加。

《时代周刊》记者梳理了国家统计局的数据:2011年底至2015年底，中国商品房销售面积分别为2.7194亿平方米、3.646亿平方米、4.9295亿平方米、6.2169亿平方米和7.1853亿平方米，年均库存增长1亿平方米。原中国房地产协会副会长朱表示，这还不包括国内正在建设的大量项目和已经出让土地但尚未开工建设的项目；一些城市在前几年发展得太快，这使得人们很难预测。

高库存压力的可能后果使中央政府更加关注房地产行业。2015年12月21日召开的中央经济工作会议明确将“房地产去库存”作为全年五大任务之一。

数据显示，2015年，央行和财政部分别发布文件，放松第二套住房贷款并降低营业税。央行、住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会联合发布了一份文件，称第二套房的首付款已降至40%，第一套公积金首付款为30%；与此同时，财政部将二手房交易营业税的免税期限从五年大幅缩短至两年。

中央政府认真对待现实，地方政府积极响应。除了取消限购政策之外，许多城市也开始从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴和住房结算等方面刺激购房需求。例如，宁波将把二手房公积金贷款首付比例降至20%，二手房首付比例降至30%。据悉，2015年，100多个城市出台了不同力度的公积金放松政策。

第三和第四行迎来了政策红利

在全国范围内持续的去库存化过程中，一线城市和实力较强的二线城市将优先购买住房，这使得不同城市的去库存化效果不同。

从中央政府的声明中不难看出“去库存化”焦点的变化。从2015年中央经济工作会议将“房地产去库存”作为全年五大任务之一，到2016年中央经济工作会议明确指出，要坚持分类监管，根据城市和地方制定政策，重点解决四线城市房地产库存过多的问题。国务院总理李克强在《2017年政府工作报告》中也提到，目前四线城市的房地产存量仍然很大，支持居民自谋职业和城镇居民购房需求十分必要。

这意味着，在2015-2016年上半年，一线城市和强劲的二线城市主要是“脱销”。从2016年下半年到2017年，随着上述城市限购限贷政策的不断出台，去库存红利逐渐转移到房地产库存主要集中的弱势二线城市和四线城市。

2016年9月30日，北京率先出台了新的房地产市场监管政策。紧接着，天津、武汉、成都、深圳、广州等一、二线城市相继出台限购、限贷等调控措施。受此影响，购房资金不断向疲软的二线城市和四线城市溢出，使得后者的去库存速度明显加快。数据显示，2016年，中国商品房销售面积增长率达到22.5%，其中一线城市增长9.0%，二线城市增长27.1%，四线城市增长21.6%。根据嘉里的数据，2017年上半年，三、四级房地产市场的交易面积占全国商品房交易面积的75%，比2016年增长13个百分点。

随着四线城市去库存政策的不断推进，中国商品房销售面积也逐年创下新低。2016-2017年末，中国商品房销售面积分别为6.9539亿平方米和5.8923亿平方米。截至2018年3月底，中国商品房销售面积仅为5.7329亿平方米，接近2014年9月底的5.7148亿平方米。

2018年3月5日，在第十三届全国人民代表大会第一次会议上，李克强总理作了政府工作报告，指出五年来，由于城市政策的分类指导，四线城市商品房去库存取得显著成效，热点城市房价涨幅得到控制。

住宅企业调整布局

第三，四线城市继续发展，这也有利于许多关键房地产企业。例如，碧桂园2017年实现合同销售额约5508亿元，同比增长78.34%。根据其财务报告，该公司近58%的销售额来自四线城市，比2016年增长了5个百分点。

保利地产(600048)宋广菊也表示，目前碧桂园和恒大的快速发展得益于产品标准化和灵活的民营企业机制，其背景是重点一二线城市的监管，资金流向碧桂园和恒大长期坚持的三四线城市，从而获得市场分红。

这促使一些房企调整战略布局，加快对三四线城市的投资。以保利为例，2017年公司进入的24个新城市中，90%以上是四线城市，如徐州、芜湖、盐城和梅州。具体城市分别占四线城市保利扩张面积和总量的37%和18%。2015年，这两个数字分别仅为15%和7%。从城市销售业绩结构来看，保利地产2017年在四线城市的销售额增长了10个百分点，达到18%。

近年来，新城控股(601155)和绿城中国也增加了对三四线城市的投资，尤其是在长江三角洲地区。三四线城市在2017年新增用地中所占比例分别为62%和42%。根据中国指数研究院的数据，2017年，四线城市50家有代表性的房地产企业的征地面积同比增长145%，底价同比增长53.9%。此外，在一线城市和强势二线城市土地供应减少的背景下，2018年3月，四线城市商业用地周转量达到2260亿元，同比增长123%，远高于一线101亿元和二线1237亿元(嘉里数据)。

但是，房企还没有就第三个四线城市的布局达成共识。深交所董事长鲁花表示，2017年的三四线确实是一场大火。但是三、四级城市自身的人口是净流出的。从需求的角度来看，许多三线和四线的供应超过了需求，所以这些城市的复苏是短暂的。

“在过去，每个人都不屑于去第三和第四行。现在三线、四线的竞争非常激烈，竞争的程度非常可怕。”阳光城(000671)执行董事长兼总裁朱荣斌表示，但毕竟三四线市场是有限的，我认为不能保证市场会继续提价。

另一种观点认为，不能用“概化”来否定三四层城市。一位来自中央企业房地产公司投资部的人士告诉《经济观察报》，房企目前关注的“三四线城市”有两个特点。一是位于京津冀、长三角和珠三角的城市圈；其次，它位于一线城市周围，受到工业、人口和房价溢出的影响。