广州试点“存房”业务 住房租赁融资须防风险

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[摘要]据中国指数研究院估计，到2030年，中国租赁人口将达到2.7亿，市场规模将达到4.2万亿元，是目前水平的4倍以上。

《时代周刊》记者王新宇来自广州和佛山

长期住房租赁领域的金融创新带来了好消息。3月28日，中国建设银行广州住房金融服务中心正式开业。该中心的开业，不仅意味着之前备受关注的“房储”业务终于浮出水面，也意味着未来的居民将能够享受涵盖房地产整个生命周期的金融服务，如建房、买房、售房、租房、储房、养老等。

据建行广东省分行相关工作人员向《时代周刊》记者透露，“房屋储存”业务的主要操作步骤是在房东提出“房屋储存”需求后，建行将对其未来3-10年的房产租金收入进行专业评估。房主批准后，建行与房东及其关联公司房建公司达成长期租赁权交易。

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出“坚持住不投机”的方向后，全国许多城市开始改革住房租赁制度，包括加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举等措施。

作为其中的一个重要组成部分，住房储备等金融创新业务可以激活闲置住房的社会存量，促进住房租赁业务的发展。然而，作为一种金融服务，防范潜在的金融风险已经成为业界关注的焦点。

创新模式发展长期租赁住房供应

“在房屋租赁市场上，长期以来一直存在信息不对称等各种痛点。”连锁住宅研究所所长杨现领对《时代周刊》表示，租赁市场上的大部分租赁期都是一年。短期租赁不仅使承租人和房东在租赁期满后遭受不确定性，也使金融服务难以介入房屋租赁。

针对这些痛点，今年1月，中国建设银行广东省分行率先在中国开展了“房地产理财”业务，俗称“住房储蓄”业务，并在广州进行了试点。

截至《时代周刊》记者发稿时，建行广东省分行已受理394宗“房储”业务申请，预订614间套房。47名业主与建行的专业房屋租赁公司签订了协议，两名业主获得了一次性长期租金收入。

值得注意的是，与传统的租赁方式不同，传统的租赁方式要求业主自己管理租赁房屋，在一次性或分期向业主支付未来的长期租金后，建筑公司还将负责房屋租赁和租赁后管理的其他业务。交易到期后，业主将把财产归还给业主。

“我们的‘仓储’业务旨在以创新的方式发展长期租赁住房供应。”上述建行工作人员告诉《泰晤士报》记者，“住房储蓄”业务可以有效解决目前长期租房的痛点，预计将很快推广到周边试点城市。

“经常攻击创新的金融业将为住房租赁业提供更低的资本成本、更多样化的金融服务和更广泛的资本整合能力。”杨现领说。

但他也指出，大多数金融机构缺乏房地产项目开发和运营的专业经验，这一层面的创新仍需要与其他专业开发和运营机构的合作。

防范房屋租赁领域的金融风险十分必要

珠江三角洲的一位房地产高管向《时代周刊》记者指出，珠江三角洲地区的租金水平与房价相比仍处于较低水平。一旦住房租赁需求大规模爆发，租金水平将不可避免地大幅上升。在行政人员看来，当房屋租赁成为大势所趋时，“住房储蓄”业务应如何应对租金上涨以及随之而来的一般违约风险，值得相关金融机构深思。

在国家政策的引导下，住房租赁市场必将迎来一个快速发展的时期。在这种背景下，大量的信贷资金和社会资金涌入住房租赁金融领域牟利成为必然趋势。在住房租赁领域，也出现了类似于“住房储存”业务的金融创新。如何防范风险已经成为业界关注的焦点。

住房租赁领域的金融创新包括针对业主的“住房存款”和针对租赁消费者的“住房贷款”。虽然“住房贷款”极大地方便了租户，但它也为投机者提供了机会。中原地产首席分析师张大伟表示，租赁贷款的金融行为实质上为租赁提供了增加财务杠杆的机会，这将不可避免地增加投机者钻空子的可能性。“过去，房租的上涨远远低于房价的上涨。原因是没有办法使用杠杆。如果你租房子并有杠杆作用，那么未来的租金很可能会大幅上涨。”

广东佛山一家融资担保公司的相关工作负责人告诉《时代周刊》记者，目前，许多银行的住房租赁贷款和其他消费贷款的贷款程序没有太大区别。因此，从理论上讲，房屋租赁贷款进入房地产市场的投机者手中并不困难。"

融资性担保公司的工作人员告诉记者，担保公司与一些银行有合作协议是整个行业公开的“秘密”。担保公司每年都与银行合作放贷。虽然贷款将进入信用信息系统，因为这些贷款是“小额贷款”，他们在银行审批相对宽松。“只要信用信息没有问题，他们基本上可以被批准”。

据负责人介绍，目前平台贷款年利率为5.4%。如果信用报告没有问题，个人可以在没有任何抵押品的情况下从一家银行借70万元。如果他同时向几家银行贷款，他甚至可以一次借200万元。“过去，我们都建议客户使用消费贷款或装修贷款，这样虽然利率较高，却很容易放贷。现在，在政策鼓励下，越来越多的银行以房屋租赁贷款的名义放贷。”

“爱租房”合伙人陈启东在接受媒体采访时也指出，与互联网金融提供的“信用贷款”、“消费贷款”、“过桥贷款”类似，房屋租赁贷款很容易成为房地产市场“增加杠杆”的工具。在陈启东看来，如果没有有效的防范措施，很容易被房地产投机者所利用。互联网金融没有地域限制。虽然对消费者来说很方便，但它不能验证顾客需求的真实性。互联网金融公司仍然缺乏一个好的方法来有效地识别房屋是否真的出租，以及租赁合同是否真实。

然而，作为中国首批12个试点城市之一，佛山在租赁平台建设方面给出了一个参考方案。佛山市住房和建设局相关负责人表示，租赁平台上的房源是有保障的，企业用房由建设银行和知名品牌公寓租赁企业共同经营，所有房源信息经核实后发布；个人房东的清单信息需要在网上核实，现场核实，并在后台审核后才能发布。此外，该平台通过与政府系统对接，对房屋租赁的关键信息进行检查，确保平台清单和图片的真实性和可靠性，解决“黑清单”和“假清单”问题。同时，平台还引入了“刷脸认证”、“ocr(光学字符识别)识别”和“电子签名”，并与公安部户籍系统联网，确保市场参与者和操作的真实性，提高交易主体、清单和备案信息的安全性和可靠性。

除了加强监管，杨现领还向《时代周刊》记者指出，租房贷款是一种“消费贷款”，也有套现的可能。因此，要完善基金审批，设定贷款资格门槛，坚决惩治挪用等行为。

杨现领向《时代周刊》记者指出，此前，房地产投机者利用各种“杠杆”手段，使控制过度杠杆的“防火墙”如限购政策和银行差别信贷政策轻易被突破。然而，市场过度杠杆化可能会驱使一些低收入或收入不稳定、高风险倾向的人参与住房融资，这很容易导致“次贷”，增加房地产波动和金融风险。

预计今年将在住房租赁领域立法

3月14日，中国政府网站公布了国务院2018年立法工作计划。根据该计划，住房和城乡建设部将起草和制定一系列法规，包括住房销售管理条例、住房租赁条例和城市住房保障条例，以改善安全和民生，加强和创新社会治理。

据中国指数研究院估计，到2030年，中国的租赁人口将达到2.7亿，市场规模将达到4.2万亿元，是目前水平的四倍以上。

然而，目前中国城市租赁住房中来自政府和各类房屋租赁企业的不到10%，在世界许多发达经济体中这一比例通常在20%至30%之间。

杨现领告诉《时代周刊》记者，目前住房租赁市场中机构住房的比例过低，这不利于住房租赁关系的稳定。未来，多元化的租赁市场将为租赁者提供更加透明的信息和标准化的服务，租赁行业本身也将健康发展。

在住房租赁市场的发展和规范过程中，法律的主导作用非常重要。清华大学房地产研究所所长刘泓宇认为，加快住房租赁立法进程，不仅可以增加传统房地产企业租赁住房投资控股和经营管理两种业务模式，还可以拓宽空房市的行业发展空间；也有利于正确引导金融资本进入该行业，增加租赁住房相关资产证券化的机会，引导居民从直接投资购房转向间接投资购买相关受益凭证。