开发贷并购贷受限 对房地产市场影响几何

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本报记者张木东

见习记者马玲

最近，住房企业的融资正在收紧。一系列政策的出台也让房地产企业感受到了冬天的寒意。

记者了解到，近日，一些银行已暂停接受房地产行业新的信贷和开发贷款。此外，一、二线地区的监管机构也在向金融机构的相关业务发出风险警告。

随着银行和信托机构对开发贷款的收紧，开发商的融资渠道和融资总额受到限制，住房企业融资成本的增加已成定局。

住房企业的融资渠道正在收紧

“整体必须收紧。以前对个人贷款的态度是支持眼前的需求和第一套，而不是鼓励投资和房地产投机。现在，对开发人员的要求实际上是在整体风险预防和去杠杆化的框架下执行的。相关要求以前已经存在，但现在强调每个人都应更严格地执行这些要求。”一家股份制银行的相关业务负责人告诉记者，银行对开发商的贷款正在收紧，信贷额度将受到直接影响。他说:“方向是鼓励和支持小微、科技和国家重点产业，保持房地产正常合理的增长速度。”

正如上述负责人所说，实际上相关管理措施已经落实。例如，在M&A贷款方面，银监会2015年发布的《商业银行M&A贷款风险管理指引》(以下简称《指引》)要求商业银行遵循合法合规、审慎经营、风险可控、业务可持续的原则。此外，原则上，应要求借款人提供足以覆盖M&A贷款风险的担保。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，过去，土地市场的监管主要是查处各种非法资金进入土地市场的招投标、拍卖和挂牌行为。目前，M&A土地市场也得到控制，实现了增量土地和存量土地的双重资金监管。事实上，这具有积极的意义，也使得一些未完成项目的并购更具计划性。

“2017年下半年，土地兼并和收购的受欢迎程度有所提高，不排除有各种非法资金进入，或者一些项目未经开发就直接转让。事实上，在过去的土地市场上，未开发的土地是不允许直接转让的。因此，目前这样的规范也是为了防止各种金融并购的混乱。”他说。

用多种语言规范房地产市场的健康发展

混乱并不罕见。例如，在上述M&A贷款中，房地产行业投资和土地项目并购(以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购，实质上是土地使用权的转让)所占比例较高，与《关于审慎发展M&A贷款和支持产业结构优化的指引》的政策导向不一致。

有鉴于此，今年1月，银监会发布了《关于进一步深化银行业市场混乱监管的通知》，明确提出“违反房地产行业政策”行为是治理混乱工作的重点。上市的混乱包括:为房地产企业提供各种表外融资，直接或变相支付土地购置费，或以自身信用提供支持或渠道；为“四证”不全、资金不足的商业房地产开发项目提供融资。

此外，银监会最近发布的《关于规范银行信贷业务的通知》也明确提出，商业银行和信托公司开展银行信贷业务时，不得将信托资金投资于房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

一位当地的监管人员告诉记者:“因为以前房地产市场比较好，风险不大。现在它的动机还不够，监管者肯定会担心。银行本身实际上有顾虑。在过去的几年里，各银行在年初的工作会议上将房地产视为一年中的重要领域。现在这种情况基本上不会发生，而是会基于自己的判断。”

住房企业的融资成本将会上升

除了引导和规范发展贷款、并购贷款等业务外，监管部门还加大了对相关问题的处罚力度。

1月4日，银监局向上海银行发出行政处罚传票，发现该行2015年投资非标准化债务资产前尽职调查严重失职，部分理财资金被用于增资和支付土地出让金，与合同约定的目的不符。

1月12日，中信银行南宁分行因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，为房地产开发企业提供融资支付土地出让金，被广西银监局处以40万元罚款。

1月19日，汉口银行股份有限公司通过银行间投资渠道非法发放“四证”不全的房地产项目贷款，被湖北银监局罚款50万元，并对三名责任人给予警告。

1月25日，中国银行厦门市分行、交通银行厦门市分行因违规操作地价、前期置换土地支付股东贷款、非法土地融资被罚款。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着银行信贷和信托基金违规进入房地产市场受到严格控制，房企融资难度越来越大。北京的土地市场流转也频频显示出流动的标准，这表明房企的资金压力正在加大。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小湾窑村XWY-12的绿色分隔产业、居住混合公共建筑和基础教育用地被宣布为招标用地。此次土地拍卖是自今年1月以来北京土地出让市场的第三次拍卖。

根据严跃进的分析，普通房企可以通过发行债券获得利率低于5%的融资，但经过这一轮调整后，不排除融资成本将飙升至8%以上，这可能会使房企主动采取以价换量的策略。