北京两块限价地流拍的背后是？任志强是这么说的

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让我们先看看新闻

1月25日，北京公开竞拍三块共有房产，其中两块因无人签约而被拍卖。另一块地以较低的溢价出售。

先看看两块土地的情况:

刘牌的两块共有产权房位于丰台区胡阿祥白盆窑村，规划建筑面积分别为163，500平方米和131，800平方米。

根据北京市国土资源局此前的上市信息，这两块地的起拍价分别高达50.58亿元和41.78亿元。

这两块地的底价接近32000元/㎡。

共有房产的平均售价限制在43000元/㎡(含总装修费用)。

让我们看看售出的地块:

25日，出售的共有房产地块为朝阳区豆各庄乡水牛坊村1306-635地块r2二级住宅用地和1306-636地块a8社区综合服务用地，规划建筑面积约8.8万平方米。

中铁建设(601186)房地产集团有限公司经过7轮投标，以16.8亿元的价格中标，溢价约12%。

已售楼层土地价格为23073元/平方米，限定房价为36000元/平方米(含总装修费用)。

总而言之:

1.两块拍卖地块的最高限价为43000元/平方米，这是目前上市出售的共有房产地块中最高的售价。

2.两块拍卖地块的总价过高，起拍价分别高达50.58亿元和41.78亿元。

难怪业内人士说，“谁开枪谁就是傻瓜！你根本赚不到钱。”

有两个原因:

1、不能出售。在胡阿祥这样的地方，43000元/平方米的价格上限(包括装修总成本)比共有产权的房价高一点。因此，不仅被挤压的房地产企业没有利润，而且如此多的合格客户无法找到如此高的价格。

2.联合产房的流程过于繁琐，无法快速周转。如果你可以用更少的钱玩，你就无法承受50亿的土地价格。

背后的逻辑

今天在北京，可能没有多少人不知道什么是共有房产。

但是，我们还是要解释什么是共有房产。

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段同质量商品房价格水平，使用权和处置权有限，由政府和购买者分享产权的政策性商品房。

注意几个关键词:政策支持，降低价格，政策商品房，总之？共有产权是商品房。

根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《共有房产政策解释文件》，各共有房产小区的配售对象为:

一、项目所在地无房户；

2.项目所在地其他区无房户；

三、符合本市住房购买限制，在项目区内有稳定工作的非本市户籍无住房家庭。

这里有两个关键词:户籍和在北京买房的条件。

例如，2017年10月，北京第一套共有房产金都家园项目427套房发生了动摇。根据公告中披露的信息，该项目最终确认有163，000个家庭认购，120，000个家庭可以参加抽奖。换句话说，大约120，000个家庭中，只有427个家庭可以购买共有产权住房，且获胜比例为284: 1。

但这还不是全部。让我们看看彩票规则:

根据北京家庭和非北京家庭，销售对象分为两组:

第一组包括朝阳区的95，965户无房户和在朝阳区工作的城市其他地区的无房户。共有299套房屋出售给这一群体家庭，占项目房屋总数的70%。

第二类是非北京人(“新北京人”)，他们在朝阳区工作，符合北京的限购政策，共有25，221户。有128套房子卖给了这一组家庭，占项目房屋总数的30%。

也就是说，30%的房子是给“新北京人”的。

简而言之，对于一个共有房产来说，获得资格并不容易。然而，即使在进入门槛非常狭窄的情况下，仍有太多的房屋拥有共有产权，购买需要排队。

我们不讨论政治问题或背后是否有特权，但事实上，我们都很清楚，无论你处于什么样的情况，只要你能买一套共有的房产，它就会利用这个国家。

因此，一旦每个人都觉得他们不能利用任何东西，即使有这么多的人排队购买共有产权的住房，也不会有这种限价房的市场。

这是这两块土地流动的最根本原因。但这并不重要。这两个街区已经被拍卖，不久还会有其他地块。

这件事最重要的价值是43000块有限产权的土地的价格是怎么来的？

在这两个地块附近，二手房目前正在出售，平均市场价格约为43000元/平方米。

因此，我们做出了如下大胆的预测:按照规定的联合购房流程:

共有产权的房屋开发建设单位取得预售许可证或办理现房销售备案后，在区住房和城乡建设委员会(房管局)的监督和指导下，对符合条件的申请家庭公开摇号，确定选房顺序。

我们知道，从土地拍卖完成到主体取得预售证书的时间一般为1.5-2年。考虑到—

“共有地产地块的要求相对较多。在这一过程中还有各种专家论证和要求，在实施建设之前需要满足许多条件。”

就目前而言，我们认为这两个共有产权的项目将需要两年时间才能正式进入选房市场。换言之，2020年共有产权价格为43000元/㎡。

我们在网上没有找到这两块地的产权分配方案。根据购买者分别拥有50%和70%产权的分配方案，我们推测了2020年该地区商品房的价格。

我们之所以说这个预测极其不精确，是因为我们知道在规划和设计中极其需要共有产权。因此，对于品质稍好的新区商品房价格，有必要对小区规划的产品及配套设施加收20%的地价。根据购买者的产权比例，该区2020年商品房市场价格为10万/㎡和7.3万/㎡。

虽然这个计算并不严谨，但我们永远无法保证它的准确性，但我们可以从中看出政府对该地区2020年房价的预期。

我们知道——

“共有产权购买人取得产权证书满5年的，购买人可以选择以市场价格转让所持有的产权份额或者购买政府所持有的产权份额，取得商品房产权。”

那么让我们再来计算一下，如果你购买了一套共有房产，按照2025年的市场价格，你转让你的股份可以得到或支付多少钱？

我们算出了价格，但我们算出的价格吓了我们自己一跳。我们只能说贫困限制了我们的想象力。如果你感兴趣，你可以自己计算。这很简单。

当然，你也可以说房价不会永远上涨。房价不会永远上涨这么多。这是个人的选择。

除了商品房价格之外，还有一条信息值得统计。

在2015年进入市场的一个自住住房项目中，当时的售价是29000元/平方米。

这里有一个重要的信息:我们可以看到，从29，000到43，000，两年内共有产权的价格上涨了32%。

然后我们可以预测2020年该地区政府对共有房产的限价。

答案是大约57，000/㎡。

我们有理由相信，那时仍然会有形式和名称不同的共有产权房，但产权是一样的。

2015年自住住房与2017年共有产权住房的区别▼

因此，有句谚语说，天下没有新的东西！

结论

最近，任志强在第九届中国房地产界领袖年会上发表了题为《新时代、新理念》的演讲，其中提到了一起共有产权拍卖事件:

他说，“如果你不让最高限价卖出高价，你怎么能拿出一套好房子呢？”由于价格的限制，材料不能很好的使用，产品也不能很好的用于建造大房子。我认为最危险的是，我们共有房产的竞标已经失败，没有人投票支持竞标。我还看到很多租房者已经过时了。这是市场对政策的反应。如果政策的执行不符合标准，那么政策就是正确的。如果一切都遵循标准，就意味着zf不得不再次开动脑筋，不仅认为我的出发点是好的，而且认为社会环境和影响是好的。

他还说，第十九次全国代表大会提出了两个基本点，一个变了，两个不变。最重要的是没有改变。

首先，我们正处于发展的初级阶段。

第二，我们作为发展中国家的地位没有改变。

这告诉你很少有富人仍然贫穷。

他还对开发商说-

未来还有很长的路要走。至于如何兑换现金，我认为肯尼迪不需要找到答案，但李嘉诚是答案。我买了一块地，在那里住了十年，现在卖了几百次，就这样。那里有榜样，但你有学习的能力。如果你有便宜的钱，并且有固定的钱，你就能做到。如果你没钱，你就得卖房子，如果你卖房子，你就得拿钱买土地，因为你没钱。

如果你没有这种情况，不要一直想改变它。现在还早。

他还表示，zf对政策的控制将决定2018年的房地产市场，而最重要的节点是2018年的全国人大。

最后，他说，我只听到钟伟说房价会上涨。(哈哈)

评论:

1.李嘉诚的土地出售。

据1月18日《澎湃新闻》报道，重庆南岸区李嘉诚和和记黄埔拥有的一块土地正在寻找买家。该地块于2007年被和记黄埔收购，总面积约2500亩。目前，未开发净地约1200亩。该地块为杨家山旧城改造项目，当时的建筑价格约为760元/平方米；现在，报价约为200亿元，相当于约7400元/平方米的房地产价格，这十年来增长了近10倍。

2.关于钟伟。

1月27日，在第九届中国房地产界领导人年会上，任志强与北师大金融研究所所长钟伟就房地产领域的五大热门话题进行了交谈。