瑞安集团产业地产新战略：创智天地打造知识型社区

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[摘要]一方面，局部扩张位于杨浦。上月20日，瑞安宣布拟以11.44亿元人民币收购杨浦的两栋办公楼。

《时代周刊》记者杨静

“瑞安房地产正在建设这样一个知识型社区，并在打一场持久战。”瑞安房地产创智天地项目总经理陈利丹告诉《时代周刊》记者。

陈利丹是指位于上海市杨浦区的瑞安创意天地项目(以下简称“创意天地”)。早在十多年前，瑞安集团董事长罗康瑞就决定，这个地方将来可以成为一个具有“巴黎左岸”魅力和“加州硅谷”创新的地方。

建设以知识经济为核心的综合社区是创造智慧的自我定位。与传统的工业园区不同，它更类似于中创空房、孵化器和综合体的组合，属于瑞安的“知识社区”产品线。

十多年来，瑞安从旧区改造开始，挖掘旧区文化，重新释放价值。用陈利丹的话说，它已经基本达到了罗康瑞的期望，更重要的是，创世天地本身也在更新和拓展自己。

那么，一个经历了十多年沉淀的项目如何保持其生命力呢？

培育中的商业

在这片总建筑面积70万平方米的土地上，有五个功能区:以智能办公楼和各种商业服务设施为核心的创新天地广场、创新空间+、以住宅、办公、零售、休闲和娱乐设施为核心的创新广场、高端住宅江湾翰林、以江湾足球场为中心的江湾体育中心，包括各种休闲体育设施。

该项目自2003年4月启动以来，思路已经明确:除了挖掘上海杨浦百年大学、江湾体育馆等老建筑的文化元素外，还应结合政府规划，如知识杨浦。当然，创智天地所想的是如何让前端的传统房地产模式加上后端的风险投资和孵化器商业模式发挥协同效应。

“对于如此大规模的项目，有必要计划从开发、沉淀到成熟的过程所能承受的时间。此外，办公室和企业之间如何合作也需要仔细考虑。”陈利丹告诉时代周刊记者。

瑞安很有耐心。基于不那么紧迫的投资回报。创智天地努力培育该区商业氛围的形成。

业务已经成为区域内的匹配，公司也已经将精力花在专业化的特性上。可以作为证据的是项目中的一条商业街——大学路。陈利丹向《泰晤士报》记者回忆说，这条小路当时在设计和规划时就预留了。“像巴黎左岸一样，路两边的建筑不高，整条路也不宽，但空的房间都是留给街道的，还有大量的露天酒吧供大家交流，成为一条具有小资产阶级特色和文化风格的道路。”

可贵的是，创智天地对商业模块有着更高的追求——成为人们生活与社区休闲的纽带。不仅是项目中的办公团体，还有社区的居民和周边大学的师生。

因此，创造智能世界的企业需要不断自我更新。有人试图创造一个智慧的世界。

在创意天地广场区域，不同于传统项目首层或负层的布局，以商店和餐厅为重点，创意天地引入了智慧亲子商务。“育儿教育涵盖所有年龄段。为了能在办公室里东倒西歪，所以在周末，上班族们都走了，而且还是受欢迎的。”陈利丹说。

此外，瑞安还希望赋予商业项目文化内涵。一个名为“大学路下一站”的空房间是最近的新尝试。这也是该项目唯一的室内主题商务/房间。

适应年轻人。这个地方的主题是“旅行”，充分体现了设计中的旅行因素。受机场航道和航站楼的起讫启发，这个地方大胆采用了年轻的几何主义和流行艺术。

“业务需要提升，这种想法与办公室完全不同。”陈利丹说，保持良好的业务促进了公园的办公室工作。

图案可以复制吗？

然而，商业并不是创造智慧的全部。事实上，商业部分仅占6万多平方米，仅占办公空间的三分之一。在收入构成中，办公部分是项目最大的收入来源。

幸运的是，从财务报告和办公室反映来看，创智天地的入住率保持稳定，有很多知名的科技公司，如emc2、甲骨文、ebao、vmware、splunk、德勤和ibm。在创智坊，已有500多家初创企业进入。

创意世界分为信息技术服务业、现代设计业、现代服务业等。创智天地写字楼的背后，有无形的科技金融服务平台、公共科技服务平台、企业管理服务平台、人文社区交流平台等。

对于进入的企业家来说，创智天地提供了一条连锁产业链:首先，年轻人可以在innspace+孵化，在创智广场成长，然后搬进创智天地广场工作。规模扩大后，公司总部办公楼可以量身定做。

“硅谷是项目规划的灵感来源。可以看出，在硅谷孵化出来的企业建筑后来成为城市社区的一部分，与城市融为一体。”陈利丹告诉《时代周刊》记者，创智天地本身也有同样的追求。

那么，如果它在正确的时间和地点占据了创造智慧的世界，它的模式能被复制吗？陈利丹对《时代周刊》的记者给予了肯定的回答。在她看来，在科技创新的时刻，创世天地也做出了相应的思考。

一方面，局部扩张位于杨浦。上月20日，瑞安宣布拟以11.44亿元人民币收购杨浦的两栋办公楼。

这栋办公大楼，现在叫做建发君逸大厦，位于创智天地周围。“此次收购将扩大和强化创智天地的品牌，同时扩大集团在上海日益成熟的办公市场中的办公项目组合。”根据公告。

扩展到其他地区也包括在准备中。“那时可能没有创世天地这样的规模，但模式和理念是一致的。”陈利丹说，在她看来，目前创造知识世界的模式已经成熟，收入保持稳定，这为对外扩张奠定了基础。

去年9月，公司以29.49亿元人民币的价格将项目海外部分49%的股权出售给中国人寿，并兑现27.51亿元人民币。“在处置了一些资产并实现了股权后，你就可以为其他项目的发展准备资金了。该项目的其余商业部分不会随便出售。瑞安保留了项目的控制权和管理权。目前，引入了金融投资者，实现投资回报没有问题。”陈利丹说。