房企奏响新一轮护盘“三部曲”

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受新冠肺炎肺炎疫情影响，自2020年春节后市场开放以来，资本市场一直在波动。其中，中资美元房地产债券近期大幅下跌，甚至遭遇了可怕的抛售，进一步恶化了处于还款高峰期的房企。

在这种压力下，许多上市房地产企业采取了股票回购、债务回购、增持高管等一系列稳定股价的措施。

新一轮“支持战争”的号角已经吹响。

超过30家公司抛出回购计划

在股市波动或股价下跌期间，回购股票是企业提振股价的首选策略。

据《国际金融新闻》统计，截至4月10日，春节后，沪深股市已包括格力地产(600185，诊断股)、华侨城、新湖宝(600208，诊断股)、阳光城(000671，诊断股)、万通地产(600246，诊断股)等。15家房地产公司先后

根据格力地产近日发布的第四次股份回购进展公告，截至2020年3月底，公司第四次股份回购共回购股份7417万股，占公司总股本的3.6%，总成本超过3.65亿元(不含交易成本，下同)。其中，仅今年3月，公司就通过集中竞价回购了200万股，支付金额约为931.6万元。

万通地产还宣布，从2月4日至3月31日，在不到两个月的时间里回购了1700万股，占公司总股本的0.8275%，支付总额为8657.6万元。根据企业去年年底公布的回购计划，回购总额将达到2.5-5亿元。

另外，主要业务之一是雅戈尔(600177，诊断股)房地产，回购“额度”达到10亿元，回购时间窗口将集中在2月至5月；浙江广厦(600052)的回购限额仍为9600万元，回购时间窗口将集中在2-8月。

除了a股，在香港上市的房地产企业的股票也频繁变动。据《国际金融新闻》记者不完全统计，截至2020年4月9日，已有20多家上市房地产企业加入了回购大军。

其中，新世界(600628)发展(香港股票0017)以回购总额5.5亿港元赢得香港股票榜首。复星国际(香港股票00656)在2020年回购了3175万股股票，价值3.16亿港元，仅次于新世界发展。此外，龙光地产(港股03380)和融信中国(港股03301)等内资股也有不同规模的回购行为。

实际控制人和高管引发了“持股激增”

在上市公司回购股份的同时，一些上市公司的重要股东和高管本月也掀起了增持股份的浪潮。

在年报密集发布季节，许多上市公司管理层在业绩会议上表达了低估股价、准备增加回购和增持的意图。

例如，徐汇控股董事长林忠在回答投资者提问时表示:“我一直认为我的股价被低估了，尤其是在疫情爆发后，整个行业的股价都被低估了。”

林忠坦率地表示，该公司的股票在短期内被低估，但它无法增持，因为它之前处于平静期。现在它即将离开平静期，这时管理层会经常增持；在恐慌时期，公司也会增持，而且增持量非常大。

果然，在做出上述声明三天后(3月30日)，徐汇控股宣布将根据股权激励计划向执行董事林伟强授予435万股股份，占已发行股份总额的0.06%。

无独有偶，世茂股份(600823)的实际控制人徐荣茂此前通过世茂投资增持了世茂股份，增持股份7502万股，占总股本的2%。增资后，他所持世茂股份达到70.15%。

此外，上海临港(600848)还公开表示，公司董事高江及公司部分核心人员和实际控制人计划从2月4日起6个月内增持人民币普通股a股，增持金额为10万至100万元。

北京市上市公司协会秘书长、公司治理专家余兴喜认为，在当前全国上下齐心协力抗击疫情的背景下，上市公司将积极行动，积极履行社会责任，一些对自己公司业绩有信心的公司将实施回购，提振信心，稳定股价。

华融证券高级分析师在接受《国际金融新闻》记者采访时也指出，a股市场运行方向仍不明朗，许多股票的股价继续在低位波动，这不利于上市公司的市场形象，也损害了持有大量公司股票的大股东和高管的利益。回购和增持可以在一定程度上支撑上市公司的股价，也有助于提振市场信心。此外，目前正处于年报披露期，上市公司的大股东和高管在财务报告披露窗口到来之前购买了自己的股票，这也在一定程度上向市场表明，公司的基本面预期是乐观的。

回购美元债务成为共识

需要指出的是，资本市场给上市公司带来的挑战不仅包括股票市场的波动，还包括最近抛售美元债券导致的融资成本上升和现金流短缺。

随着国际金融市场的剧烈波动，备受上市房地产企业追捧的美元债券自3月份以来发行越来越少。此外，受疫情影响，受美元流动性危机、中国房地产销售大幅下滑等因素影响，3月份以来，中国资本的美元房地产债券大幅下跌，已陷入巨大抛售潮。根据markit iboxx指数，截至3月20日，中资美元非主权高收益债券的亚洲指数自3月以来已下跌约13%，而房地产高收益水平已下跌高达15%。

与此同时，许多房地产企业高管也在业绩会议上表示，他们将考虑回购美元债券。

3月19日，融创中国(香港股票01918)决定从公开市场回购2020年7月和8月到期的两笔美元债务，总额为7860万美元。虽然购买成本没有在公告中披露，但根据当天的底价，它也打了大约95%的折扣。前一天，新湖宝宣布在公开市场上回购了1700万美元2022年到期的票据，基于87.256美分的收盘价，贴现率接近80%。

当代房地产股份有限公司(香港股票01107)3月20日宣布，公司回购15.5%的1亿美元高利息票据，约占40.759%，仍有1.49亿美元未支付，预计可节省0.46亿美元。

海洋部有一个更大的回购行动，并继续花钱逢低买入中国美元债券房地产行业。据统计，远洋集团(香港股票00129)和远洋酒店(香港股票00292)认购中国房地产债券，票面价值约2.13亿美元，票面利率11%以上，总对价约1.9亿美元，折让约10%。其中，3月23日，远洋集团认购了金轮天地控股(香港股票01232)发行的票面利率为12.95%的票据。根据票面价值，此次认购的总票面价值为1065万美元，而远洋集团仅支付了692万美元，相当于总票面价值的6.5倍。

无论是回购股票还是回购美元债务，在年初债务集中到期的特殊时刻，都是对企业现金流的一次巨大考验。特别是，一些快速增长的房地产企业，如鸿阳地产(香港股票01996)，在2019年底的现金与债务比率仅为0.7，甚至中央企业中国金茂(香港股票0817)，在2019年底的现金与债务比率仅为0.64。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《国际金融新闻》记者表示，2020年第一季度，在新冠肺炎肺炎“黑天鹅”的袭击下，所有房地产企业都面临严峻考验，能否及时调整战略方向是成功抵御疫情的关键。这也是为什么许多在2019年之前保持高增长率的房地产企业今年突然宣布放缓、减少债务、增加利润的原因之一。“区域深度培育”和“现金为王”成为2020年房地产企业的热门词汇。

“幸运的是，许多房地产企业的销售增长率在3月份转为正增长，并从4月份开始持续回升；目前国内融资环境和监管政策正在适度放松。因此，资本市场对房企的信心将逐步恢复，我相信很快就会走上正轨。”阎跃进接着说道。