中环名品公然违规售房 单价6万卖9万

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中环名牌大厦是位于上海市普陀区桃浦板块的一个普通住宅项目，由14栋高层建筑组成。该项目自2011年开始销售。开发商上海芝罘毛成房地产有限公司是上海一家小型房地产开发企业。

然而，在上海这个大型住宅企业聚集的地方，中环的名牌大厦本应是一个“不起眼”的小项目，但在2014年至2016年间，由于交付延迟、停车位昂贵等原因，它多次成为头条新闻，并成为许多买家熟知的“明星”房地产。

如今，沉寂已久的中环名宅再次走进人们的视线。

“它们(中央名府)现在是一套出售的。每次你去看房子，总是只有一套。”作为一个“外国家庭”，魏先生不久前也加入了买家大军。在去房地产现场看房子后，他告诉记者，“他们的实际售价比合同价高得多，销售人员直接说‘爱买还是不买’。”

只有一栋房子？

5月15日，带着疑虑，《国际金融新闻》的记者立即作为买家来到了项目现场。

这两天恰逢上海的高温和烈日，就连路边的绿色植物都昏昏欲睡。当记者走进中环名牌大厦的大门时，他突然感到极度的沉闷。虽然看起来很旧，但门厅相当宽敞，就像一个巨大的蒸笼，让人感到喘不过气来。

只有当记者穿过大厅进入社区时，这种情况才会好转。

值得一提的是，整个社区的地基已经被抬高了约9米，这使得社区显得颇具特色，看起来像是一个“高端住宅”。

一位业主告诉《国际金融新闻》的记者:“它比外面的街道高这么多，防潮是好的，但成本不便宜，否则房子怎么能卖得这么贵呢？”

离开社区后，记者来到售楼处，发现售楼处装修华丽的销售人员并不多。只有几个人坐在里屋，他们的工作面像外面的绿色植物一样无精打采。

当被问及还有哪些房子在出售时，一名销售人员(肖骁，化名)终于走了过来。肖骁说，目前二楼只有一套111平方米的房子在出售，而中环的名宅一直都是这样卖的。

当被问及为何当时没有宣布上市时，肖骁回应道:“虽然后面有几十套，但如何出售是开发商的事。”买不买是你的事。”

然而，就在记者表示他不太喜欢这层楼，并且有足够的钱买一套更大的公寓时。晓晓眼睛一亮，马上拿出手机给记者看:“你真幸运。我们的领导刚刚发布了一套面积为117平方米的四居室公寓。位置非常好。如果您今天能支付100万元的意向金，我们将不再向他人推荐此房。”

100万元故意黄金

当属性可用时，后一个词是什么意思？

面对记者的提问，肖骁解释说，大部分前来购房的客户暂时没有房子，但后续开发商会不时地向客户介绍。如果你想买它，你需要预付100万元。届时，销售人员会重新安排，有房时会及时通知购房者，并根据购房者的付款方式进行pk。

肖骁强调，这里的房子很受欢迎，而pk方法是看现金贡献的比例。例如，每个人只能支付70%的首付，但一个人可以支付80%，那栋房子是他的。当然，如果最后没有选择房产，将按照银行5%的年化收益率按日结算，所有本金和利息都将返还。

肖骁一边打开手机微信，一边快速指着自己的聊天记录给记者看:“刚才，36楼有一栋117平米的房子。首先，我问一位首付比例最高的客户是否想要。10分钟后，对方立即回答“是”，所以这款不会推荐给其他客户。如果客户回答“不要”，或未能在10分钟内回复，我将开始向下一级客户推荐。”。

此外，另一名销售人员向记者强调，位于中环的名宅并不是一天的终点。2015年，开发商将房子抵押给了供应商，本案中是装修公司，因为资金中断。现在，在2018年，为了实现房子，供应商同意开发商将房子一个一个出售，但他们仍然是普通的商品房。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，预售许可证一经批准，开发商就要一次性将所有房屋出售给公众，这是一个典型的违规案例。即使存在抵押贷款的情况，企业也在试图钻政策的空子，希望将来能卖出高价。事实上，这样的企业需要严格的筛选和控制。

60%首付的由来

回顾项目现场，当记者提议去实地看房时，肖骁说:“你可以去看房，但有一个‘霸王条款’需要先向你解释。如果我们同意，我们就去看它；如果你不能接受，那么每个人都在它是如此热不应该延迟对方的时间。”

原来，由于预售证书的价格限制，现在中央名牌大厦提供的房屋合同价格是6万元/平方米。但这是2015年的价格，现在的实际售价是9万元/平方米；此外，至少需要60%的首付。

根据网上房地产宣传信息，2015年预售证普陀房管(2015)玉子第0000628号批准了362套，预售价格为4.2-7万元，浮动幅度为-20%。因此，开发商的行为显然属于漫天要价。

当记者问及是否有违规行为时，肖骁自信地说这是市场的“正常行为”，一个愿意买，另一个愿意卖，没有人胁迫任何人，所以不能称之为违规。“而且因为我们签订的合同和开具的发票都是60000元/平方米，所以可以为您节省很多税费！”

那么，60%的首付来自哪里？能省多少税？

例如，如果第一套房需要购买100平方米的房子，那么合同价格和实际售价之间将有300万元的差额。但是，由于这些差价没有写进房屋买卖合同，银行不承认它们，所以它们不能用于贷款，而只能算在购房者的首付款中。即合同价格的35%的首付款为210万元，加上300万元的差额，而“首付款”总额为510万元，占采购总价的57%，约为60%。

在税费方面，购买第一套一手住房的税费主要来自契税，100平方米征收的契税比例为1.5%。也就是说，在支付额外的300万元现金后，买方可以免税4.5万元。

对此，一位专门处理房屋买卖合同纠纷的资深律师表示，该案不仅涉及违法问题，还涉嫌重大违法行为。购房者永远不要认为，即使他们触犯了法律，那也只是开发商的事。事实上，如果他们签订这样的合同，他们就不会享受到优惠的限价政策，也不会无缘无故地增加首付压力，一旦陷入房屋买卖的纠纷，他们就会陷入非常不利的境地。

记者笔记

记者一定是疯了！

记者随后实地参观了样板房，即实际成交的房子。中环的名宅能吸引买家的注意力，而且有自己的独特之处。

最大的特点是超高的房价。肖骁说:“房价超过100%。”事实上，原因是超高的免费区域。所有建筑均有37层、2个梯子和4个住户，不包括在购买区的游泳池区内。因此，记者看到的117平方米可以轻松实现4室2厅2卫，每间卧室都相当宽敞，相当于其他150多平方米房地产的公寓式。

然而，作为一套单价为9万元/平方米的改良房，它的缺点也同样明显。首先，公寓的布局不是很好。南边只有一个小阳台，现在还完全开放。只有一个短护栏可以阻挡。记者认为没有恐高症，但站在36楼的阳台上确实有点紧张。此外，北方厨房外的车间到处都是机械设备，采光很差。

此外，所谓的7000元/平方米的装修标准只是三年前按照旧风格进行的装修。但用肖骁的话来说，“它很旧了，但幸运的是，你可以马上留下来，不用担心装饰的味道。”记者无言以对。然后，当我来到另一间卧室时，记者震惊了:在我入住之前，所谓的防弹玻璃已经破成了一个蜘蛛网。

这样，所谓的精装修基本上是浪费了，买房子的成本应该算作重新装修的价格。

当我告别肖骁的时候，他再三劝我立即交我的手，并且先交100万元的有心金，这样可以帮我保住房子。我说:“我今天就去看，没带那么多钱。”对方马上说:“你带了多少，10万？”

走出售楼处，我在心里对自己说:“这房子质量差，涉嫌违规操作太多，我敢这样卖。这并不是说开发商疯了，而是说，我疯了。”

但随后，记者随机采访了三位业主，结果发现记者真是疯了。

店主甲:“我最近刚买的。”当我第一次理解它时，我感到有些奇怪，但如果我仔细想想，只要我能买一套合适的房子，这些都不那么重要。”

店主乙没有回答，只是问记者:“现在这里涨了多少钱？”

业主C:“这和他是否违反规定有什么关系，这真的为我们省了很多税。”

记者:...