环京楼市“首付分期”调查：部分楼盘首付低至5%

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调查显示，为了刺激销售，北京周边许多县市都展示了“分期付款首付款”、“分期付款全额付款”和“免费更名”等各种促销广告。鉴于外国购房者没有资格购房，一些限购城市的部分房地产销售也出台了“先买房后缴税”等措施。

“3.17”楼市政策很快就要满一周年了，一年来的调控已经逐渐冷却了北京周边的楼市。

近日，《证券日报》记者发现，为了刺激销售，在北京周边的许多县市，很多项目都展示了“首付分期付款”、“全额付款”、“免费更名”等各种促销广告。鉴于外国购房者没有资格购房，一些限购城市的部分房地产销售也出台了“先买房后缴税”等措施。

据记者了解，一些城市为非本地居民购买一套商品房，首付款至少可达5%；在一些限购政策较为严格的县市，首付款可能低至20%。

最低首付是5%

2017年5月，河北省政府办公厅出台了一项新政策来规范房地产市场。购买环京和熊欢住房的外国人需要提供三年的社会保障或税务证明；随后，保定市、廊坊市、三河市、大厂市、香河市、固安市和永清市相继出台了相关细则。

鉴于外国人购买有三年社保或纳税记录的房屋，一些开发商采取“分期首付款”的方式，以加快付款速度，缓解资金压力。

根据2017年3月1日发布的《漳州市人民政府关于保持房地产市场稳定健康发展的实施意见》，非本地居民家庭限购一套商品房(含二手房)，首付款比例不低于30%；为当地户籍家庭购买第二套住房时，首付款比例不得低于50%。

在涿州的一处房产，销售人员告诉《证券日报》，直接认购和签合同的客户可以选择首付5%的房子，剩下的25%可以分六次付清，每三个月一次，每次还款不低于房价的4%。同时，选择5%首付的买家，如果提前向开发商返还25%的首付，可以返还10%的还款利息。

上面的销售人员给记者举了一个例子，一套房子的折扣价是每平方米11500元，建筑面积是92平方米。买家选择5%的首付款，即支付52，900元。如果他们在2018年3月与开发商签订合同，剩余的首付款应分别在2018年6月、9月和12月以及2019年3月、6月和9月支付。每次还款约5万元；买受人补足30%首付款后，可以向银行申请抵押贷款。

然而，在廊坊市的许多区县，许多楼盘对外国买家实行“首付20%，分期付款全额支付”的政策。同时，对选择不同分期付款方式的买家实行不同的单价。

2017年3月，北京“3.17”新政出台后，廊坊市政府下发通知，要求非本地户籍家庭购买一套住房，首付购房比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。2017年6月2日，廊坊限购升级，已经拥有一套或多套住房或三年以上不能提供当地社会保险缴费证明或纳税证明的非本地家庭停止在本地购房。缴纳社会保险费或缴纳税款的凭证不得作为购买的有效凭证。据《证券日报》记者介绍，根据廊坊市现行政策，对于符合条件的购房者，首套住房申请的是商业个人住房贷款，首付比例不低于30%。

根据当地房地产销售的介绍，未在廊坊注册的买家可以与开发商签订认购协议锁定房产，开发商将在当地关联企业中率先缴纳地方税。付款三年后，他们将签署正式的《商品房买卖合同》，并办理网上签约和备案手续。与当地企业合作每年将花费7000-8000元。

然而，“20%首付”看似低调的宣传却隐藏着神秘。在《证券日报》记者的提问下，售楼人员获悉，目前，霸州、永清等区县的许多房地产不接受贷款购房。所谓“首付20%”其实是“分期付款”，即向开发商借款，不同“分期付款方式”的价格是不同的。

鉴于每平方米销售价格不同，销售人员向《证券日报》记者报出了一套平均价格为12000元/平方米、面积为77平方米的两居室公寓:三年分期付款，20%首付，平均价格为12000元/平方米，总价为924000元，首付为194000元。剩余80%的房款在三年内平均每季度返还开发商60000-70000元，一年内首付20%，平均每平方米9000元，总价693000元，首付143000元。剩余的80%房款在一年内平均每季度返还给开发商13-14万元；全额购买，均价8500元/平方米，总价654500元。

由于该项目出售的大部分房产都是期房，大部分将在2020年交付。同时，如果购房者没有资格买房，他们只有在缴纳三年的税费后，才能在2020年签订正式的《商品房买卖合同》。事实上，以上三种支付方式都是全额购买。

低首付隐藏风险

自去年以来，限购政策的升级和发酵极大地影响了北京周边的房地产市场。在《证券报》记者的调查过程中，许多房地产销售人员劝说记者先交定金，再锁房子。

这名销售人员说服记者，首付还没付，没有资格买房，也不可能签网。“你应该先选房子，交税，我们会联系你的。你可以在三年内免费改名。当你不想要的时候，你会再卖一次。只要有所作为，现在就没有必要急于签约。”

一位房地产销售员告诉《证券日报》记者，“当房地产市场低迷时，就会出现‘分期付款’的情况。事实上，首付款分期付款也表明开发商面临着资金压力的问题，这需要刺激销售和加快付款。在支付一定比例的首付或锁定一套特定的房子后，由于没有办法在网上签约，根据目前的政策，未来的房子只有两种出路:要么倒卖赚取差价，要么交3年的税以获得购房资格。恢复正常交易。”

事实上，首付分期付款和免费更名都是变相的促销手段。买家似乎利用了这一点，而开发商本身实际上受益最大，这不仅解决了财务问题，还将风险转移给了买家。特别是对于免费更名，买家有必要自己找到买家。如果他们找不到它们，承诺免费给它们重新命名10次是没有任何意义的。与此同时，由于三年时间并不短，如果中间出台其他政策，比如更严格的社会保险支付凭证期限，买家将处于非常被动的地位。