1.1万元/平米，济南首推限价地块，会大规模推开吗？

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◆经济先驱报首席记者王彦峰在济南报道

济南迎来首个限价上市土地——“该地块商品房销售价格不高于11000元/平方米。”这是市国土资源局18日公布的高新区创新谷土地上市文件中所要求的。

“房价有限的土地进一步增强了大家对未来房价稳定的预期。然而，很难说这种土地是否会大规模供应。这一次更有可能只是一个案例。”对此，合肥辉煌山东分公司副总经理许传明告诉《经济导报》记者。

济南一家大型国内开发商的营销负责人对《经济导报》记者表示:“事实上，以前济南市场的房价一直是有限的，比如说，东部的一些楼盘所有产品的价格都是单一的。”限价令是在土地出让之初确定的，它向市场发出了“保持稳定”的更明确信号。”

价格上限为11000元/平方米

《经济导报》记者注意到，下月7日，济南高新区将迎来10个土地挂牌出让。其中，工业用地5例，其他5例为商业和居住城市建设用地，其中1例为限定房价用地。根据18日公布的土地清单文件，这些土地中有许多受到工业引进等条件的约束。

其中，现文区正丰路东侧和叶公南路北侧各有两块地块，一为商业服务用地，一为住宅用地。根据上市文件，商业服务地块中写字楼的自持比例不低于50%，自持期不低于20年。

最引人注目的是价格有限的土地。该地块成熟的主体——高新区管委会提出，为了加快创新谷的发展，引进专家和高端人才，控制该区域的房价，创造高品质的居住环境，该地块不允许联合招标，该地块的投标人必须承诺该地块的商品房销售价格不高于11000元/平方米，并在该地块建立垃圾集中回收系统和直饮水分户系统。

《经济导报》记者注意到，该地块位于长庆大学园区海棠路以西、创新谷内，面积62852平方米，约94.28亩，最大容积率1.6，最大容积率106000平方米。济南开发商的营销负责人告诉《经济导报》记者，这块土地的北面是长清的马鞍山，周边环境良好，未来的产品预计主要是房屋和小型高层建筑。

你能在很大程度上消除疑虑吗

除了房价有限的土地，济南高新区还推出了位于高新区东部的“只租不卖”的土地。开发商被要求拥有未来70年的商品房产权，并优先考虑开发区内企业的职工。公寓建筑面积不超过120平方米，一次签订的租赁协议不超过5年。

首先，有些地块只能出租，不能出售，还有一些地块直接限制价格。将来会有更多这样的土地吗？这对房价会有什么影响？

“现在(济南)地产界最关心的是将来是否会有更多这样的土地。如果这只是一个案例，它的影响只会在市场预期水平。首先，该地块位于长清南部，不在主城区；其次，它的价格限制并不明显低于市场价格。”前述开发商在济南的营销负责人对《经济导报》记者分析说，“如果大规模推开，会影响供求关系。”

徐传明认为，无论土地是出租还是出售，都属于高新区。回顾过去，在土地供应方面，高新区一向更注重培育和引进工业。最近推出的剧情符合以往的思路，但更注重人才的引进。“高新区的工业经济比较发达，对土地财政的依赖相对较小，所以高新区可以出台这样的政策。”

不过，徐传明并不认为，房价有限的土地会大规模推出。“目前，济南市的土地政策主要是限制房价和申办安置房。这一政策已经实行了一段时间，没有扭转的迹象。”

《经济导报》记者注意到，到目前为止，济南市新的土地出让最高限价政策已经实施了五个多月，并经历了多轮土地拍卖，开发商竞拍了410，888平方米的政府储备安置房。济南市也在研究将储备安置房转换为政府出租房，甚至是公租房。

未来房价还是整合

对于限价土地的限价销售，上述济南开发商的营销总监认为总体上是合理的:“目前，长清大学城附近普通住宅的平均销售价格在9000元/m2至10000元/m2之间，而别墅产品的价格在12000元/m2以上。这次推出的地块位于南部，周边地区没有物业出售。它属于创新谷，是高新区未来经济发展的支点。此外，其产品将主要是平房和小型高层建筑，11000元/平方米的价格仍相对适中。”

事实上，在济南主城区，相关部门已经对新房价格采取了限制性措施。“例如，在唐野地区，一个房地产的高层产品的价格限制是11999元/平方米，开发商必须以一个价格出售所有的产品，这样房地产很快就卖完了。因此，如果我们简单地说创新谷的价格是11000元/平方米，它对市场的影响很小。”负责营销的人分析了《经济导报》记者，“它的巨大影响在于它的心理暗示。之前的价格限制不是很明确，也不是静态的。目前的价格限制在开发商收回土地时是明确的，这使得市场的心理预期保持稳定。”

徐传明还认为，11000元/平方米的限价与当地目前的市场价格相比并不低。同时，他认为这样的价格限制将对稳定未来市场预期起到很大作用。“这意味着在未来两年内，这一地区11000元/平方米的价格将是一个上限。对于没有价格限制的其他地块，这将具有相同的市场预期。因此，从这个意义上说，限价对稳定房地产市场是积极的。”

《经济导报》记者注意到，济南房地产市场正处于“淡季”，供销差。“由于监管政策继续偏高，每个人对房价的预期都没有那么高，未来一段时间房地产市场可能会巩固。”上述济南负责营销的开发商进行了评判。