青岛天津松绑人才落户 楼市调控向分类精准迈进

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1月9日，青岛和天津同时出台了“租房定居”的政策。例如，在天津，如果一个人或其直系亲属拥有一栋没有名字的合法房屋，他或她可能在长期租赁房屋所在的社区拥有一个集体账户。

据《中国证券报》记者了解，2018年以来，许多地方集中出台了房地产调控政策，主要集中在发展房屋租赁市场和放宽购房限制方面，其中人才引进政策较为频繁，许多地方降低了专科引进人才的标准。

中原地产首席分析师张大伟表示，一些城市的人口引进门槛太低，不是为了吸引人才，而是为了吸引买家。这很容易引起市场的非理性判断，但说房地产市场正在回暖还为时过早。

降低结算门槛

1月9日，青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛出版”发文称，青岛将深化户籍制度改革，以合法稳定居住(含租赁)或合法稳定就业为基本定居条件，全面放开城市定居限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等安置条件，优先解决农村学生入学参军进入城市人口、已就业并在城市居住5年以上的农业转移人口、家庭迁移、新生代农民工等重点群体的安置问题。

同日，天津市政府新闻发布会上透露，天津市将实行“租房落户”政策，引进人才，凡合法拥有自己或直系亲属的无房户，均可在长期租住房屋所在社区集体登记。扩大引进有突出贡献人才政策的受众，从天津的外商投资企业扩大到天津所有注册企业。天津市高职院校毕业的外省、市毕业生在天津就业并申报定居，从毕业后不到2年调整到30岁(含)以下。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国证券报》采访时表示，青岛和天津继续鼓励和刺激农业人口市民化政策，这充分体现了当前新型城镇化战略的推进。从这种政策来看，它将加快部分农业人口的市民化进程，这将对城市化率的提高产生积极的影响。此外，虽然起点在于发展新型城镇化，但它实际上在市场交易中起到了积极的作用，特别是新市民的引入，带来了大规模的需求。

“放宽人才”政策是经常性的

《中国证券报》记者发现，自2018年以来，许多地方都在大力出台房地产调控政策。除了降低安置门槛外，各地出台的政策大致可分为两类:第一，发展房屋租赁市场。以南昌为例，1月7日，南昌市政府2018年工作报告称，将完善土地、税收、金融等措施，建立和完善房地产开发的长效机制，大力发展房屋租赁市场。第二，放松购买限制。以兰州为例，从1月8日起，兰州正式取消了西固区、九州开发区和高平边远地区的限购政策。

在最近的房地产调控政策中，“人才松动”尤为显著。据中原地产研究中心统计，自2017年10月以来，全国近20个城市和地区在短短3个月内出台了新的人才引进政策。包括南京、兰州、合肥、郑州等城市，最近都出台了不同的移民政策和人才引进政策。近几个月来，放松对人才的房地产调控政策已成为二月、三月和四线城市的一项新的房地产调控政策，许多城市甚至放宽了专科人才的门槛。

中原地产首席分析师张大伟表示，一些城市的人口引进门槛太低，不是为了吸引人才，而是为了吸引买家。对于市场来说，很容易引起非理性的判断。本地人才政策不应与房地产购买限制挂钩。对于真正的人才，它应该提供直接的住房。简单地将人才推向市场很容易给房地产市场带来不稳定。

张大伟进一步表示，大多数二三线城市出台的主要人才政策是“易地安置”、“首套住房无限制购买”和“提供住房补贴”。目前，中国的一线城市都有严格的限购政策，房价仍然相对较高。在这种情况下，二线和三线城市的房价更有吸引力。然而，人才政策不能成为房地产调控的窗口。

严跃进表示，上述政策对引进人口、释放住房和租房需求产生了积极影响。与放宽限购相比，这种政策更为积极，也是一种释放新住房需求的做法。

现在判断复苏还为时过早

在频繁的房地产政策刺激下，房地产概念股自2018年以来一路走红，成为a股的中坚力量。在这种背景下，市场上有很多声音，如楼市回暖，限购放开，甚至房价上涨。《中国证券报》记者证实，楼市回暖可能为时尚早，主要原因是“信贷紧缩”、“持续限购”、“需求低迷”和“租赁市场配套不全”。

在信贷方面，《中国证券报》记者了解到，目前房贷利率仍然很高，1.1倍的首套房贷利率仍然是主流。数据显示，2017年12月中国首笔住房贷款的平均利率为5.38%，相当于基准利率的1.098倍，较上月上升0.37%。张大伟表示，总体而言，信贷政策仍然吃紧，调整政策并不意味着全面放松。

就限购限售而言，大多数实施房地产限购限购的城市仍未放松限购限购。以兰州市为例，这一次，在取消部分地区限购政策的同时，也开始在核心城市实施三年限购政策。据业内人士称，只要不取消对销售和购买的限制，能够购买的人数将保持在较低水平。

在需求方面，2018年第一周，一些主要城市的房地产市场交易依然冷清。据中原地产研究中心统计，1月1日至7日，北京新住宅市场(不含自住住房和经济适用房，包括普通住房+豪宅+别墅)成交额为18.7亿元，较上周下降68%。根据2017年最后一周和2018年第一周的统计，北京、上海、成都、深圳和天津的二手房交易仍处于较低水平。

在租赁市场中，租赁市场中所谓的“租赁和出售的平等权利”仍处于概念层面，要充分实施，需要相关的立法和政策支持。张大伟表示，目前出租屋大部分是商业地产，无法解决居住、医疗和子女就学等具体需求。