从2018“一号文件”看房地产未来

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资料来源:杠杆游戏作者|张

最新的一号文件题为《中共中央国务院关于实施农村振兴战略的意见》。可以说，农村振兴的初步战略蓝图已经绘制完成。

未来许多年的下一步，是实施并实现这一目标。自然，这里有许多商业机会和财富机会，而在所有这些周围，最大的资源是土地。其中，农村集体建设用地，尤其是农民的宅基地，是最受关注的。

因为它是最有价值的，它甚至关系到中国房地产的未来，关系到数百万农民获得大量财产性收入的事实...

杠杆博弈是对2018年“一号文件”、中国房地产的未来以及农民如何获得大量财产性收入之间的关系做出简要分析。

1.城市土地供应模式在短期内不会发生质和量的巨大变化。今年一号文件提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格和使用权分离，即实行宅基地集体所有，保障农民的宅基地资格权和农民的宅基地产权，适度放开宅基地和农房的使用权。

这些话似乎很累。农民的家园进入市场，例如，如何把闲置的家园投入市场，或者如何让他们在农村地区升值。今后，主要是完善和探索政策。

这意味着大量的农村家庭不会在短期内直接进入市场。多年来，中国城市土地供应模式的颠覆，恐怕不是一夜之间发生的。

正如国土资源部部长蒋大明所说的“政府将不再垄断住房供应”，杠杆博弈分析了打破政府对宅基地供应的垄断肯定不会一蹴而就。

2.然后，它真的只是一个渴望依靠大量的家庭进入市场，实现大幅度增加城市住房和土地供应，然后降低住房价格。当然，杠杆游戏并不意味着房价一定会上涨，但我们不应在短期内期望过高。

至于房价会跌还是会涨，由许多因素决定。

从1号文件的相关表述可以看出，目前，宅基地和集体建设用地进入市场，主要用于建造出租房。无论如何，不管农民或农村集体财产增加多少，他们中的一些人能够进入市场至少是一件好事。

如果住房供应总量能够增加，无论是商品房销售还是各类经济适用房，包括农村集体建设用地建设的租赁住房，都将是一件好事，有利于稳定住房价格。

3.一号文件实际上为房地产支持提供了坚实的保证，尤其是四线城市的房价稳定。目前，一、二线城市的房价和进城务工农民的主要职业决定了这不是这些城市，而是县级城市和三、四线城市，包括附近的城市化。

事实上，一号文件明确提出要保障进城农民的土地承包权、宅基地使用权和集体收入分配权。文件还建议引导进城农民依法有偿自愿转让上述权益。农民不能在放弃宅基地使用权的前提下被迫在城市定居。

换句话说，农民可以取得上述权利在城市定居。如果是这样的话，农民更愿意在自己力所能及的范围内购买城市房屋，包括安顿下来。这些是什么城市？根据以上分析，三线和四线城市都是县级城市。

经过这一周期，三、四线城市和县级城市的销售总体良好，旧库存已经消失，一些新库存(开发商继续购买土地进行开发)又来了。今后，1号文件可以说是及时的帮助。

4.农民购买房屋，这自然为各种消费安全提供了支持，并为宏观经济稳定提供了更多基础。如果你买了房子，你应该装修一下，买些家用电器。与平时工作和假期长时间回家的两栖模式相比，定居城市的生活方式明显增加了在城市的消费。

总之，最新的一号文件有助于提高中国居民人口和登记人口的城市化率。城市人口越来越多的国家当然比农村人口多的国家有更强的消费能力。

5.帮助更多落后地区的农民摆脱贫困，培养更多有财产收入的农村中产阶级，并进行顶层设计。虽然一号文件说“违规买卖宅基地”和“严禁农村利用宅基地建别墅和私人会馆”，但这给宅基地的激活和利用以及大胆探索留下了很大的漏洞。

例如，城市居民不允许购买家庭住宅，但他们不反对农民或农民集体组织，振兴闲置和集中的家庭住宅，发展家庭住宅，农村度假和休闲，以及健康的租赁住房。至于如何合作和连接资本，肯定有办法。

此外，城乡建设用地增减挂钩的储蓄指数将在省际间调整后公布。贫困地区的集体建设用地可以转移到富裕城市，甚至富裕的跨省市，使土地增值更有保障。

当然，前提是跨区域土地转让的增值部分也是好的，农场、寄宿家庭和医疗保健也是好的，收入分配应该更多地面向农民。否则，摆脱落后地区农民的贫困，培养更多拥有财产利益的农民将是纸上谈兵。