马太效应加剧 规模仍是房企穿越周期头牌

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2017年，在密集调控政策、稳健货币政策和住房属性回归基调的多重影响下，高速运行20多年的房地产业发展逻辑正在重构。

业界的共识是，未来房地产行业将呈现高水平的波动格局。同时，行业集中度进一步提高。根据Cree的数据，2017年前50家房地产企业的市场份额达到了46.3%。

《全国商报》记者注意到，在“马太效应”加剧的背景下，许多房地产企业非常重视大规模开发。即使是龙头企业也不敢懈怠，仍在冲击规模的道路上一步步前行。你为什么要保持这个比例？为什么规模仍然是房地产企业抵御周期性冲击的“手铐”？

规模能给住宅企业带来什么

“经济下行压力很大，M&A有很多机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、时间更长的钱，以及能跨越周期的钱，谁就有很大的优势。”2016年11月，融创中国(香港股票01918)董事长孙宏斌在分析行业发展趋势时指出。这些评论概括了住宅企业规模的内生逻辑。

作为资本密集型产业，大型住宅企业可以获得融资的先发优势。许多从事房地产融资的信托经纪公司在接受《商业日报》采访时表示，领先的房地产企业融资渠道更加丰富，成本更低，在融资紧张的背景下，其优势凸显。

相比之下，嘉里数据显示，2017年1月至11月，108家房地产企业海外债券、公司债券和中期票据的平均融资成本分别为6.72%、6.05%和5.52%；具体到领先的房地产企业，如中海地产，融资成本进一步下降。其2017年年中报告显示，“融资成本已从2016年底的4.76%降至4.2%。”

大型住宅企业在土地收购和并购方面具有明显优势。根据中国咨询研究院的数据，2017年，碧桂园(港股02007)、万科、保利、恒大、中海等五家房地产企业占50强企业的33.2%。前10名房地产企业的土地收购总额占前50名房地产企业的48.5%。

在并购方面，融创中国在2017年的并购支出超过1000亿元，其中最引人注目的是2017年7月以438.44亿元收购了万达的13个文化旅游城市。据恒大披露的公开信息，恒大在深圳有近30个老装修项目，其中大部分是通过并购获得的。

失去规模可能会“消失”

“没有‘小而美’，它太小了，不能消失！”傅生集团董事长潘伟明曾解释公司大规模扩张的原因。

小产权房企业的焦虑主要体现在土地收购上。以深圳旧改革市场为例。过去，当地的小型住房企业和投资公司通常在旧的改革中有许多机会，因为他们了解当地市场。然而，目前，他们在这个曾经占主导地位的战场上不再是不可战胜的。

许多深圳当地的房地产人士告诉记者，可以换成新的土地越来越少，一些有资金优势的大型房企可以高价购买其他人后期制作的项目。对于小型住房企业来说，没有资本获得大型项目，因此机会越来越少。

事实上，一定的规模也是经济适用房企业发展的关键。以和盛创展为例，其业绩十多年来一直徘徊在100亿元左右；自2009年以来，和盛创展的土地储备一直稳定在3000万平方米左右，几乎没有新项目被收购。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进对《商业日报》记者分析说，对于和盛创展来说，规模影响了其融资和发展节奏。由于销售业绩低迷，资金回笼效果一般，这将引起外部投资者的担忧，增加企业的融资压力，限制房地产业务的相应发展。

“资本成本正在上升，信贷规模正在收紧，房地产的好日子几乎已经过去，艰难的日子即将到来。在秋天和冬天，过去是巨大的。在经济衰退时期，规模是确保生存的重要条件。”华泰基金首席经济学家林采宜表示。