2018楼市预判：温水煮青蛙

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2017年已经过去，2018年正式开幕，这总是出人意料。中国房地产市场的未来是什么？今天，樱桃屋将大胆预测这一轮房地产调控的影响以及2018年的市场走势。

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监管必须有效

前天在同人集团，我说过2018年银行贷款会继续收紧。一个房地产公司的年轻员工走出来喷我，说我很奇怪，我仍然相信调控可以降低房价。他认为，zf并不是真的想在土地转让中降低房价，否则，它应该让小产权房变得积极，增加市场供应。

你为什么不相信？即使一些城市调控房价，也能说明调控是无效的？

如果监管无效，今年北京、北京和天津房价的下跌将会怎样？如果无效，厦门、苏州、合肥、深圳、上海、无锡等城市如何整合？不要睁着眼睛撒谎。

从过去十年来看，虽然放松监管后市场会反弹，但这并不意味着以前的监管无效！房地产监管何时失败？看看当地的城市。经过这一调控，市场不会经历一个低迷的调整期。市场降温只是需要时间。毕竟，房子是房地产。买卖双方的心理游戏会延长交易周期，不可能像股市一样下跌。

政府允许房价上涨，但不会允许房地产市场以极其危险的方式向前发展。得益于日本房地产泡沫破裂和2008年美国次贷危机的教训，我们可以避免重复同样的错误。

政府真的不希望房价暴跌，因为政府监管的目的是防止房地产市场暴跌。如果不进行监管，让市场飙升，最终结果将是泡沫破裂和暴跌。由于市场会失灵，人们会失去理智，我们必须在引发系统性灾难之前，通过行政手段打击非理性投机。

既然你承认中国的房地产市场不是一个完全自由的市场，而是有计划经济的色彩，政府可以控制市场，如果你想房价涨就让水涨，如果你想房价不涨就收水，那你为什么不相信监管会有效？

有人说政府不想房价暴跌，没错，但这不意味着房价不会下跌吗？当然不是。理想和现实之间总是有差距的。从2017年北京周边市场可以看出，尤其是北京周边，燕郊的房价已经下跌了30%以上。我想知道这个比率是否是每个人观念中的一个大的下降。

燕郊衰落的原因是什么？很明显，这是由法规引发的，因为限购限制了三年，限制了北京在燕郊买房的需求。突然间，市场没有了接收器。许多房地产投机者想走捷径，但突然他们拿不到现金。但是我该怎么办呢？那我们就不得不降价了。但本质上，这仍然是因为市场过度上涨，一年内上涨了两倍，达到3万至4万元。如果你负担不起北京，甚至燕郊，你还不如回到你的家乡和省城。如果你不投资投机，你就不能支撑这么高的价格。

许多人认为，如果房价下跌超过30%，地方财政受不了，经济就会衰退，政府不可避免地会放松调控。

请问燕郊现在放松了吗？我想问海南温州，几年前，当房价减半时，当地监管放松了吗？

房价下跌会消除泡沫、消除资金，并将资金涌向实体经济，这是中国政府追求从高增长向高质量过渡的唯一途径。例如，最近，中央政府对海南房地产的过度发展深感痛心，海南省委书记表示，有必要完全取消所有市县的国内生产总值评估任务，这意味着要让地方当局放心，而不是依靠房地产投资来推动国内生产总值。

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房价会跌得超乎想象

这一次，价格上涨超出了任何人的想象。同样，这一次，调控期一定比你想象的要长！房价的下跌一定比你想象的要大！

原因如下:

1.监管不会这么快放松。贯彻住房和无投机住房的中心指导精神意味着限制购买和贷款，这可能成为长期机制之一。例如，自2010年以来，一线城市的限购政策一直没有取消，但在这种调控下，限购政策变得更加严格。价格限制，2018年放松的可能性很小。限价令导致的新房价格下跌已经发生，二手房差价不会持续太久。

2.本轮价格涨幅过大，已经透支了市场需求。这么高的价格，真的没有多少订单能被接受。所有应该买的东西都买了，剩下的要么是换了房间，要么是因为经济实力不足，需要时间来积累首付。

3.货币宽松政策导致了房价的大幅上涨，现在一个紧缩的货币中性周期已经开始。抵押贷款利率很有可能会继续上升。购房成本的增加会加剧购房者的观望，房企的融资成本会增加，付款压力也会增加。

4.市场的供求关系将从库存结束时的供应短缺逐渐转变为经过一段时间的调控后的供求平衡，然后再转变为需求萎缩。开发商补足库存后，就会变成供过于求。当供应过剩时，房价肯定会下跌。

目前，从需求方面看，限购和贷款限制了市场需求，限制了价格，限制了房价的非理性上涨，限制了销售，限制了市场流动性。如果你买了房子，就不允许卖。你怎样才能把增值部分兑现，把一套换成两套？

从供应方面来看，一年半到两年后，增加租赁房、共有产权房和商品房的供应以形成有效的市场供应需要时间。

事实上，中国的房地产市场不需要这么多阴谋论。如果你想把握短期，就应该遵循政府的明确指示，就像2007年加息和调控楼市，2008年卖房子-救市-2009年买房-2010年调控卖房-2014年放松调控买房-2017年收紧调控卖房。

只要你掌握了这些信号，节奏就会准确吗？当然，应该注意到每个城市都有不同的起伏和不同的控制政策。买卖的时机应该根据当地城市的政策来判断，所以每个城市的具体下跌时间是不同的。

目前，经过调控后，全国市场没有明显的恐慌性抛售现象。根据链家研究所的数据，2017年链家经纪人联系的业主普遍需要换房，经纪人联系的业主中高达90%的业主被列入换房名单。

业主降价的主要原因也是换房。除长沙、沈阳和佛山外，全国和其他城市的经纪人联系的业主中，超过60%的人做出了价格让步，主要是因为换房。

在厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山，近20%的业主是投资者，他们选择降价是因为渴望变现。就全国而言，实现投资和出售住房的比例不高。

因为每个人对中国的房地产市场仍然充满信心，并且认为房价不会下跌，所以他们并不急于套现。有些人认为即使他们把钱取出来，他们也不知道如何处理这些钱，他们担心贬值，也担心他们没有资格买回这些钱。

但是投资者盲目的自信会错过最好的销售机会。

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2018年预测

上述1和2针对的是当前的房地产市场监管周期，预计至少会持续3至5年。让我们谈谈我对2018年的预测。

我的旧公共樱桃屋是在二月底建立的。今年3月做出的一项重大预测是，一、二线城市的房价已经达到了阶段性高点，因此不建议再次投资。2017年，轮到二线和三线四线城市没有大幅上涨。

回顾过去，2017年3月之后，一线和热点二线城市的房价确实一个接一个地达到了最高点，北京、厦门、苏州、合肥、深圳、上海、无锡和天津等城市都进入了调整期。弱势的二线、三线和四线开始飙升，但也有一些误判。例如，武汉和杭州今年继续保持强劲。

展望2018年的房地产趋势，不管是对是错，我的新公共号码樱桃屋今天做了一个大胆的预测，并在明年再次尝试验证。

首先是市场层面

1.一线城市

北京的交易量有望反弹，而且交易价格不排除一些好地段的反弹，这是相对稳定的整体。上海和北京相似。

在深圳，今年取消阴阳合同只是时间问题。二手房的销售将受到贷款减少或税收增加的影响。在这项政策出台之前，市场成交量将反弹并保持在5000套以上。交易价格稳定，因此很难再次反弹。有可能降低价格吗？我现在也对这个问题感到困惑。根据我之前的分析，深圳的杠杆率很高，持续的信贷紧缩肯定会产生累积效应。但是现在有一个新现象。由于深圳的落户门槛很低，一些外资正在二三线城市套现住房，资金将转移到深圳购房。我现在很难评估外国基金的实力以及它们对市场的支持程度，我们需要继续观察。

广州是第一线的最后一个，最迟也要调整。今年，二手房市场将开始横盘，新房子的价格限制显然很容易出售。没有价格优势的房地产市场退化率较低，成交量较低。

一线城市的房价确实很高。然而，由于一线城市资源最集中、人口流入速度最快，人们普遍认为，从长远来看，除北京外，房价将继续上涨。因此，不能排除那些在第二、第三和第四条线有房子的人会在这轮上涨后套现。那些原本在一线工作但买不起房子的人有实力购买一线房子，因为他们已经兑现了数百万的资金，这带来了新的需求。这就像股票市场上的优质蓝筹股。股市崩盘后，它们将再次退出市场，而那些依赖牛市和讲述故事的股票将进入漫长的熊市之旅。

当然，这只是我目前的想法。没人知道市场会如何发展。毕竟，很多影响房价的因素是不可预测的，所以结果往往超出人们的想象，我们需要继续观察和理解。

2.强劲的二线热点城市

厦门、苏州、合肥、无锡、天津、济南和郑州的市场成交量将继续下降，市场将相对冷清，新房将继续限价，二手房将开始降价，而成都、武汉、杭州和青岛将停止上涨，进入横盘期。

3.弱势二线，三四线城市

其中大部分是相对薄弱的省会城市，以及一线和二线城市周边的城市，这些城市属于2017年将出现大幅增长的地区。今年的上行势头将逐渐减弱，顶部已经到来，这是适合高现金。错过了今年，四线城市将进入一个漫长的调整期，至少五年。

4、4五线城市

它属于自2015-2017年放松调控以来没有上涨或小幅上涨的地区，如中西部地区的地级市和县级市。今年，将轮到这些地方大幅上涨，这也是去库存化的最后一个基地。

总的来说，除了北京周边那些完全依赖外来者投机的城市外，受监管城市已经开始大幅降价，而其他周边对购房限制宽松的城市群也没有出现房价大幅下跌。市场会有调整，就像用温水煮青蛙一样。在冬天到来之前，这个秋天将会很长，真正的衰退还需要时间。

第二，政策层面

已经出台调控政策的城市，无论哪条线，今年都不能放松调控，因为稳定房价的任务还很重。

那些尚未受到监管、但房价飙升、库存上升的城市，甚至是4、5线的小城市，也将受到监管，但这些都是常规措施，在政策方面不会有突破性的创新措施。

人中税还有很长的路要走。即使在两会上提交给全国人民代表大会进行立法，制定细节也需要一个漫长的过程。今年，没有必要考虑这个因素对房价的影响。