北京成交量跌幅全国之最 背后竟有你意想不到的原因

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前一段时间，南京和武汉是疯狂的: 11月13日，10套南京同时开幕。开业时总共推出了3300套套房，但有15000名买家通宵排队；

12月上旬，武汉14天内，9套同时开盘。此外，这九个圆盘都是阳光，甚至是部分秒的光。

仔细想想，有多少人是仍在市场上买房的房地产投机者？

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房地产市场冻结了吗？

自2016年10月以来，几乎所有房价大幅上涨的重要城市都受到了“双重限制”(重庆除外)。在如此严格的政策控制下，房地产投机者真的如此强大吗？他们可以在没有配额的情况下购买？

当然，这两个优步城市的激烈程度与其难以想象的宽松定居政策有直接关系，这无疑打开了变相限购的大门。然而，我们应该注意的是，每个案例都是一个例子，不能作为一个有代表性的案例来分析。

我们不妨暂时把南京和武汉的热度放在一边，冷静下来，仔细想想:你们的城市多久没有听到房地产投机者立即买下一栋楼的消息了？不要说这只是一栋建筑，但各种媒体上关于“房价暴跌”和“楼市变化”的报道足以让房地产投机者和投资者犹豫不决。

这是空军队和许多军队拼命战斗的时候。无论哪一方，他们都渴望踩在对手身上:

今天的房地产混乱实际上是一个局，一个希望房地产投机者加速他们的逃离，让那些只需要它的人无缝接管的局。

因为只有这样，美国次贷危机的风险才会消失，整个社会和金融环境才会健康发展。

但是，这个局能像预期的那样一个接一个地顺利完成吗？

当然，这取决于是否只是需要和刚刚改变就能成功接管要约。他们能否成功接管的关键在于市场是否对他们友好。

让我们来看看2017年第51周(12.11-12.17)中国主要城市的住宅交易数据:

从上表可以看出，2017年第51周，北京市住宅销售1143套，比上个月下降37.91%，交易面积13.02万平方米，比上个月下降33.67%。中国的交易额降幅最大。

众所周知，自3月17日新政出台以来，北京的房地产市场已经逐渐平静下来。7月和8月，气温明显下降。最严重的降价发生在远郊，幅度从15-20%到30%不等。

今天的北京楼市可以说已经进入了冻结期，开发商拿不出手的时候也不会出手。投资者在犹豫，而那些正在改善的投资者在观望——如果他们下跌，他们希望下跌更多，希望达到最低价格。那么，谁还急于进入市场呢？答案无疑是需要的，只是改变了。

当谈到“只需”和“只需改变”时，无论哪个城市，全国都会有源源不断的需求，那么为什么北京的交易量会下降这么多呢？

答案是:北京极其不友好，不管它只是需要还是刚刚改变。

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让我们谈谈需求

说到北京，我认为有必要提到深圳。

例如，大宇先生在《你来的时候是从深圳来的吗？买房子是不公平的！最具收藏价值的深圳房地产指南！正如写在“:

深圳对需要的人非常友好。除了北京地摊价格低之外，更重要的是深圳受香港的影响很深，因为它的土地和建筑格局都很小，而且大部分的房地产都是小型单位；例如，在深圳市场，不仅有28平方米的迷你一居室，还有46平方米的经济适用房。

46平两居室▼

对于那些只需要第一套第一笔贷款的人来说，对于总价在100万元以上、200万元以上的一居室和两居室的小家庭来说，并不太容易。更重要的是，罗湖、布吉等地区仍有许多总价如此低的小单位。

与深圳小巧精致的住宅相比，北京更宏伟，这可能或多或少与北方广阔而充满活力的土地有关。

目前北京市场上的房子主要有三种，一种是丈夫的房子，大部分集中在三环路，建于20世纪80年代和90年代，以前是分成单元的房子。一个是2000年后建造的二手房，另一个是新公寓。

1让我们先谈谈丈夫的房间

北京的旧公寓大多是小公寓，但是因为它们都分布在三环路以内，所以单价不低。值得注意的是，西城和东城的许多丈夫的房子都属于学区，而且价格更高。再说，外观相当破旧，又没有电梯，所以生活体验很差。会有多糟？

请参见下面的图片

这个社区建于20世纪90年代初。我想我不需要告诉你更多关于它的生活经历。大多数人都明白！只是需要一个群体如果不是真的无可奈何，也破不了这么一个盘子。

2000年后建造的二手房

北京2000年后建造的房子比其他的都大。如果你住在小房子里，你可以达到60-80级，而如果你住在大房子里，你可以达到大约100-140级。

81平，总价815万▼

123平，总价1330万▼

此外，还有131套公寓，总价为1650万元。

嘿，这是下面的▼

2017年4月，作者终于攒够了钱，想在北京买一套新房子。

但作者的预算，买不起最喜欢的小两居室，也不敢爬最受欢迎的小三居室。因此，你只能买一套房子。在那段时间里，作者翻遍了连锁住宅中所有的一居室，但没有一个能满足预算。

这时，有人会问，毕竟一居室不是主流公寓。北京没有面积小、总价低的两居室吗？这怎么可能呢？

说实话，北京的两居室，尤其是2000年以后的，面积小的90-110平方米，大的130-150平方米。更重要的是，过去三四年建造的建筑通常有180-200平方米的两居室。

泛海国际共有145套公寓和两套住宅，总价为1450万英镑

3最后，谈谈新磁盘

很多人认为2000年后的二手房都是大房，我们应该建一些小房来平衡市场需求吗？如果你这样想，你会失望的。

北京没有很多新的景点，而且大部分都在五环路之外。更重要的是，新房子的面积甚至比2000年后建造的二手房还要大。

这是最近在北京出售的新公寓的一部分。据作者了解，这些新公寓中有些是别墅项目。除了别墅公寓，其他公寓中最小的公寓也在90-120个左右。显然，急需的公寓已经被无情地抛弃了。

值得注意的是，截至今年10月，北京商品房总库存已降至历史低点。据统计，近三年商品房预售许可证的存量只有11502套，达到历史最低水平，总价低的新项目很少。

如今，北京楼市已经呈现出泛豪华的特征。北京新建家庭购房的经济压力将越来越大，住房与城市的距离也将越来越远。

北京市居民生活必需品的总量正在迅速减少。低库存的时代已经悄然到来，短期内很难逆转低库存。

为此，笔者前段时间走访房山了解了实际情况。众所周知，房山一直是北京的一个有价值的洼地。我在房山的房子是北京最有价值的洼地之一，值得投资吗？”是文章中谈到的。

近年来，房山房地产市场仍以需求市场为主，房价基本保持在每平方米25000-41000元左右，总价也在178万-350万元之间。其中，尽管一些建筑计划以小单元的形式建造，但套房的单价相对较高，对那些需要它的人的压力也在增加。

据相关统计，目前北京六环路上只有不到10栋一居室。除了平均价格超过50000元的中高档建筑外，只有大约一半的低总价项目适合那些只需要购买的买家。这对北京急需帮助的人们无疑是一个灾难性的打击。

为什么会这样？

首先，面粉又小又贵，这导致了面包的稀缺

土地成本是北京住房总需求下降的最直接原因。据有关数据显示，今年上半年，北京住宅用地的供应量和成交量为历史同期最低。

近年来，以高价收购土地的“地王”不断出现，土地底价屡创新高。“面粉比面包贵”的现象增加了，房价也上涨了。目前，北京三环路基本没有新的住宅，五环路内的住宅供应目前集中在程楠地区；从五环路到六环路的高品质地块也以每平方米5万到6万元的价格出售；即使在六环路以外，实际的底价也在逐渐向5万元的关口移动。土地价格持续上涨，开发急需的住房意味着低利润甚至亏损。

第二，市场需求会影响急需的供应，“急需”的冰点难以逆转

只需库存的减少与人们住房需求的变化密切相关。随着收入的增加，人们对住房质量的要求也在不断提高，许多人正从只需需求转向需求提高，甚至是豪宅。

随着开发商开发结构的调整，未来北京住宅市场高价位+高端的趋势将不可避免。随着底价越来越高，开发商拿有限的土地来建造高端住宅，而不仅仅是需要它们，以争取更大的利益。由于这个原因，市场供应规则减少了急需项目的数量。

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让我们来谈谈改变

在谈论这个问题之前，我需要谈谈大背景:

1.北京的资源分布极不均衡。优质教育资源和医疗资源集中在东城区、西城区和海淀区，它们都集中在四环路。其他远郊一直是资源贫乏的地区。

北京的二手房是140套以下的普通房，140套以上的非普通房。无论是普通的还是非普通的，政府都会给出一个最低的转让指导价。净签约价格=最低转让指导价×建筑面积。五环路内外的最低换乘引导价不同。详情请参考

总之，商品房的实际单价远远高于最低指导价。

了解了这个背景，下面的内容就更容易理解了。

北京新改革的群体有一个共同的特点:

孩子们看到了上小学的年龄，他们结婚时买的小公寓已经不够住了。或者，虽然房子够住，但学校区的需求很迫切。

1先谈谈学区

如上所述，北京的好学区集中在东城、西城和海淀。因此，只要考虑到更换到一个好的学区，这三个地区是最好的选择——他们可以享受高质量的教育资源，实现稳定的增值。

但令人尴尬的是，西城区的学校是北京最好的。学区的房子极其昂贵，而且相当破旧。东城的学区比西城的稍微弱一点，但是价格非常高，房子破旧。海淀的学区虽然很强大，但分布不均，房价也不低。以万柳区万柳书院为例，该校均价约为17万，户型相对较大。没有至少3000万元，你不可能得到它。

谈到学区，北京的更衣室并不容易。如果增加新校区，难度会更大，会出现“拿着2000万，在北京买不到满意的房子”的尴尬局面。

2再次谈论首付

在北京，首付甚至是第一次相当高。

以作者实际访问的几个社区为例，让我们计算一下置换的首付款:

文昌胡同鲍家街社区，一套61㎡的房子报价为1050万元，单价为17.2万元。该区旧公寓二手房评估价可达13.5万元左右，即该房屋可借329万元(13.5万*61㎡*0.4)。

买家要求的首付款为1050万-329万= 721万。契税超过20万英镑，中介费超过20万英镑，这些费用也需要由买家承担。一次支付的总金额应达到766万元。

换句话说，换房子的首付应该达到70%。对于超过140个单位的非住房公积金，首付比例应达到70-80%。在海淀上地附近的橡树湾小区，一套近2000万元的房子只能借不到200万元，这无疑是九牛一毛，所以大部分刚改革的群体，如果钱多一点，宁愿选择全额。

然而，并不是所有新改革的群体都富裕到可以全部换房子，大多数普通人仍然承受不起这种经济压力。因此，一些人选择去一所国际学校，而另一些人选择搬到一个生活环境更好，离市区更近的学区。

例如，朝阳的朝阳公园，大兴的太阳宫和黄村。然而，尽管学区相对较弱，朝阳和朝阳的二手房价格约为80万至10万英镑，一套三居室公寓的价格约为130英镑，而公寓价格约为1300万英镑。然而，市场上是否真的有大量三居室公寓，大约130套？

请看图片:

朝阳公园区刚刚改成棕榈泉，有176套公寓和3套住宅，价格是1900万英镑

太阳宫区刚刚改建成太阳国际大厦，共有190套公寓和3套住宅，价格为1390万英镑

是的，这是北京市场的真实情况！

此刻，你可能会问，你为什么要换二手盘子？目前，新盘价格受到限制，户型以三居室和四居室为主，基本满足了新变化的需求。然而，北京的大部分新址都在五环路之外。刚刚换了同胞，你真的能负担得起这么长的通勤时间吗？

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结论

随着北京土地供应量的减少和住宅存量的急剧下降，开发商的征地成本将越来越高。在面粉比面包更贵的形式下，将来仅仅买房子将会越来越困难。在这里，我建议你只需要你的同胞，尽快上车。

至于新换的小组，你不必等着瞧。如果你有足够的资金并且对房子很乐观，请尽快更换。不要等到所谓的最低价。请把最后一个铜板留给市场。