京城房贷利率＂集体调价＂满1年 首套房利率或继续上行

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■我们的见习记者刘猛

在经历了有史以来最严格的监管后，贷款利率上升、贷款额度收紧、贷款期限延长成为2017年住房抵押贷款的热门话题。

近日，《证券日报》记者走访了多家银行和房地产中介机构，了解到今年1月，部分银行可能将首笔房贷利率从5%上调至10%。自去年元旦以来，15家银行北京分行采取了集体行动，同意个人住房贷款业务的贷款利率不低于银行基准利率的0.9倍。当时的行动也是北京银行按揭业务第一次集体调价。

为响应住房和城乡建设部“2018年实施差别化调控政策”的要求，银行员工和房地产中介最近表示，将支持首套住房抵押贷款和改善住房条件，优化各项贷款指标。

第一笔住房贷款的利率一直在上升

从“2016年9月30日新政”到“2017年3月17日新政”，北京楼市调控不断升级。2017年，北京个人住房抵押贷款利率一路攀升:去年元旦，北京大多数银行将首套住房贷款的利率折扣从15%上调至10%；去年3月21日，北京16家银行将首笔住房贷款的贴现率从10%上调至5%；去年五一过后，北京八家银行将首笔住房贷款的利率折扣从5%上调至基准利率；端午节后，北京大多数国有银行、股份制银行和城市商业银行的首套房贷利率又回到了基准利率；去年6月5日，北京个人银行首笔住房贷款的利率被调整为10%的基准利率，但大多数银行没有采取行动；自去年9月14日以来，五大国有银行已将首笔住房贷款的利率上调至比基准利率高5%。与此同时，大部分银行都在跟进调整，实施了高于基准利率5%-10%的利率政策，而一些银行则进行了调整，实施了高于基准利率20%的最低利率政策。

随着第四季度房地产监管力度的进一步加大和银行信贷业务的收缩，接近年底时，首套住房贷款利率上调5%的银行数量有所减少。大多数银行的首套住房贷款利率上升了10%，而一些银行的首套住房贷款利率根据基准利率上升了20%-40%。

根据荣360发布的数据，2016年12月，北京是全国抵押贷款利率最低的城市。首笔住房贷款的平均利率为4.21%，平均贴现率为16%；一年后，2017年11月，北京首笔住房贷款的平均利率为5.27%，相当于基准利率上调了7.6%。

《证券日报》记者计算了一个账户，按照等额本息还款法计算。经过一年的调整，贷款金额为100万元，首套住房贷款利率为10%折，25年，月还款额为5507.36元；当首笔住房贷款基准利率为1.1倍，期限为25年时，月还款额将升至6075.4元。也就是说，每百万元的月成本增加了568.04元。

新房和二手房的交易量已经下降

据中原地产研究中心统计，截至2017年12月24日，北京市新建商品房总承包量仅为26，253套，预计全年约为26，500套，为网上签约数据统计以来北京楼市最低值，同比下降45%。

然而，占市场交易最大比例的二手房的情况更加暗淡。2017年，北京二手房成交量约为13.4万套，较2016年的27万套下跌了51%。这也是自2015年以来的最低营业额。如果我们只看去年“3.17新政”后的交易量，同期数据甚至低于2014年楼市的最低点。

除了购房者，房地产经纪人也对这类数据有着深刻的了解。在访问期间，《证券日报》记者注意到了一份2017年券商佣金清单。以一家店铺为例，年佣金100万元的经纪人已经可以跻身受交易量影响较小的热门学区的前三名。按照更常见的交易价格2.7%的代理费，600万元一套房子的代理费是16.2万元，也就是说，一年卖7套房子的经纪人业绩不错，平均一个月不能卖一套房子。

上升10%或主流

元旦假期前，《证券日报》记者咨询了多家银行和房地产中介作为买家，发现一些目前执行基准利率上调5%的银行表示，“执行利率可能在1月份调整到最低上调10%。”

以一家城市商业银行为例，北京市东城区一家分行的工作人员告诉记者:“目前我行首笔房贷利率已经上调了5%，但据报道总行将下发一份10%的文件，具体时间还不清楚。一般来说，此类通知在夜间发布，并在发布后的第二天执行，以买方的在线签署时间为分界点。”

北京市朝阳区一家国有银行分行的一名工作人员告诉《证券日报》记者，“目前网上签约的买家仍有5%的涨幅，2018年网上签约的买家不确定。”对于最近到银行咨询的客户，如果他们还没有达到网上签约阶段，我们会提醒他们可以申请5%的利率。”

一家股份制银行的工作人员也告诉记者:“根据上级指示，2018年可能会放开额度，但利率不会放松，可能会继续上调。”

该银行的声明也得到了几家房地产机构的证实。

在东城区的一家房地产中介，一位经纪人告诉记者:“合作银行越来越少，第一套房增加了5%。现在，我们通常告诉购房者，首套住房贷款的利率至少是10%。”

与此同时，该券商还对《证券日报》记者表示:“根据往年的情况，第一季度银行额度充足，贷款周期应该缩短。然而，1月份是银行的“良好开端”，主要关注的是储蓄资金。二月也正好是春节假期，这影响了审批的进度。抵押贷款和贷款的申请、审批可能要到3月初才会步入正轨。目前，客户申请组合贷款的期限约为2 -3个月，纯商业贷款的期限基本上是不规则的。

在另一家房地产机构，工作人员告诉记者，他们目前已经与多家银行合作，最低利率都高出10%。同时，由于目前贷款速度较慢，业主一般只关心贷款时间，而不关心买家选择商业贷款还是组合贷款。

在最近召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长提出，2018年要做好房地产市场分类监管工作，针对各种需求实施差异化调控政策，满足第一批迫切需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。

一些银行员工和房地产经纪人表示，明年的抵押贷款预计将在结构上得到优化。比如，支持第一批急需改善的住房抵押贷款，优化各项贷款指标，更加严格限制投机性投资住房的抵押贷款需求。