许家印放大招！负债三年降4500亿 2022年销售目标1万亿！

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3月31日，恒大召开2019年度业绩大会。数据显示，恒大2019年收入为4775.6亿元，净利润为172.8亿元。

在新闻发布会上，恒大董事局主席许家印宣布，恒大将从2020年开始转变发展模式，全面实施“高增长、控制规模、减债”的发展战略。“以最大的决心和努力，我们必须减少债务。

许家印表示，“高增长”意味着实现销售的快速增长。今年，销售额将达到8000亿元，到2022年，销售额将达到1万亿元；“控制规模”是指严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长。未来三年每年将减少约3000万平方米，到2022年将减少至约2亿平方米；“减债”是指平均每年减少1500亿元的计息负债，到2022年将总负债减少到4000亿元以下。

从具体措施来看，恒大的战略转型是前所未有的。如何确保新战略的成功？空房间的未来发展如何？网上卖房有多有效？对未来房地产行业的总体判断是什么？对于这些问题，徐家印在这次演出会上一一作出了回应。

2019年的收入为4775.6亿英镑

核心利润为408亿英镑

恒大财务报告数据显示，2019年收入为4775.6亿元，去年同期为4661.96亿元；2019年净利润为172.8亿元，去年同期为373.9亿元。对此，恒大表示，明年实现500亿至600亿元的目标没有问题。

此外，恒大在2019年实现合同销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率为77.9%，同比增长4.2个百分点；净负债率为159.3%，同比增长7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

从收入结构来看，中国恒大的主要收入来自房地产开发业务，2019年的收入为4645.68亿元。物业投资、物业管理服务及其他业务收入分别为17.29亿元、67.34亿元和384.38亿元。

高增长+控制规模=三年内减债4500亿

近年来，在“无房无投机”的基调下，中国房地产市场进入了一个稳定发展的新周期。显然，高负债的发展模式已经变得不可逾越，必须改变。许家印表示，2020年对恒大来说是极其重要的一年。从今年开始，恒大将全面实施“高增长、控制规模、减债”的业务发展战略。

"一定要降低债务。"在新闻发布会上，许家印说。

所谓“减债”，是指每年平均减少1500亿元的生息负债，未来三年减少4500亿元的负债，到2022年总负债减少到4000亿元以下。

目标明确后，战略的实施尤为关键。如何有效减少负债？“高增长+规模控制”已经成为恒大实现“减负”目标的两条必由之路。

“高增长”是指实现销售的高速增长，2020年销售额达到8000亿元，2022年达到1万亿元。

“控制规模”是指严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长。未来三年，恒大每年将减少3000万平方米，到2022年将减少到2亿平方米左右。恒大管理层表示，根据这一目标，未来三年每年将增加约4000万平方米的土地储备。

同事徐佳音也当场算了账。“在18年和19年的时间里，恒大的销售回报率一直保持在每年4500亿元左右。如果今年的销售额达到8000亿元，按7000亿元计算，销售额将增加2500亿元。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，相当于减少支出600亿元。这种增减肯定会达到今年减息1500亿元的目标。”

三种魔法武器保佑新战略

充足的土壤储存+强劲的销售+成本控制

在过去的20年里，中国的房地产黄金已经成为领先的房地产企业。现在分红期已经过去，房地产的逻辑已经逐渐从早期勇于增加杠杆转变为追求高质量的增长和稳定的发展。

从2017年开始，恒大开始了自己的转型。2017年，恒大宣布从以往高负债、高杠杆、高周转率、低成本的“三高一低”发展模式，转型为低负债、低杠杆、低成本、高周转率的“三低一高”发展模式，成功实现了净负债率从2016年的450%以上下降到目前的150%左右。

公司提出的“高增长、控制规模、减少债务”的新战略能否成功实现？徐佳音提供了三件法宝。

第一个法宝:充足的土地储备。根据业绩报告，恒大的土地储备约为3亿平方米，即使不拿地，也能支撑多年发展。它可以被描述为“充足的食物和草”。

第二个法宝:卓越的销售能力。今年2月，恒大推出“网上售房”，推动房地产行业进入房地产营销新时代。“领跑者”恒大在本轮网上销售中成绩突出，一季度销售额达到1465亿元，为今年8000亿元的销售目标打下了坚实基础。

第三个法宝:强大的成本控制能力。恒大实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运作模式，大大降低了营销、管理和财务三大支出。

网上售房刷新了公司的销售记录

今年的剑指8000亿元，到2022年将突破1万亿元

在疫情下，国内房地产销售下降了10%-15%，但恒大在第一季度迎来了新的高销售业绩。

今年，恒大实施了“网上销售”的营销革命，第一季度取得了“良好的开局”:销售额1465亿元增长23%，销售利润1133亿元增长55%，位居行业第一，不仅刷新了公司第一季度销售和利润的历史最高纪录，也充分展示了恒大在实施新战略方面的巨大成就。

不过，这些销售都是恒大打折促销的结果，很多人担心这会不会影响恒大的毛利和净利润。

对此，夏海钧表示，恒大大量优质土地储备是其打折促销和高利润率的基础。“两年来，我们看到恒大的效益比较好，主要原因是土地储备。恒大目前的土地储备为1800元/平方米，总成本为6100元/平方米。即使按照2019年的折扣，它也将是8100元/平方米，毛利率为30%，净利润约为10%。当我们销售1500亿元时，我们将实现6000亿元的销售额。投资者不用担心恒大的运营和利润。面粉已经在我们的口袋里，我们有明确的面包制作价格。”

据年报显示，截至目前，恒大拥有土地储备2.93亿平方米，总可销售面积1.32亿平方米，今年可销售价值1.27万亿元。

徐家印:房价不会涨也不会跌

许家印认为，由于疫情的影响，世界各国的主要银行都在放松金融政策。流动性的增加也会刺激房地产的销售，需求也会增加。但是，在国家“禁止住房投机”政策的指导下，房价不会上涨。一般来说，房价不会上涨，但也不会大幅下跌。

夏海钧补充道:作为一家房地产企业，房地产的黄金时代已经结束，现在我们必须去除房地产的金融属性。自2017年以来，恒大一直沿着国家房地产发展思路进行转型，销售房价与购买地价基本平衡，符合“稳定低价、稳定房价、稳定预期”的国家三大稳定要求。

同时，夏海钧表示:“满足老百姓的生活需求是恒大的特色(603883，临床单元)。恒大140平方米以下的房屋占96%，其中69%为自住。现在，基本上，房地产投机者不会购买它们。目前，恒大继续实施全国房地产“三稳”政策，并沿着“高增长、大规模控制”的战略发展。恒大将拥有非常美好的未来。”