房企拿地是楼市的“晴雨表”

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根据Cree的研究数据，2019年销售额增长较快的中国海外房地产和融创中国的销售额分别为3301.3亿元和5556.3亿元，分别比2018年增长22.82%和20.79%。其次是保利地产(600048)，销售额增长16.1%，达到4702亿元。

如此巨大的销售量反映在2019年的全国房地产数据中。中国商品房销售面积已达17亿多平方米，商品销售额达16万亿元。虽然商品房销售面积增长为负，但商品房销售额增长超过6%，而住宅销售额增长超过10%。正是在2019年，中国的住房市场取得了如此好的业绩，房地产企业在2019年频繁进入土地市场，许多房地产企业增加了土地储备，以满足未来房地产市场的增长。

根据克里研究中心的分析，2016年和2017年，房地产企业热衷于收购四线城市的土地，领先的房地产企业加大了收购土地的力度。在经历了2017年的高峰期后，2018年是房地产监管收紧的一年，房地产企业放缓了土地收购的步伐。2019年，市场开始回归二线城市。除了融创中国因大规模并购导致的土地收购快速增长外，2019年中国海外房地产收购的土地数量也较2018年快速增长，增幅为36.05%；其次，万科和保利地产的土地收购金额分别增长22.34%和16.48%；在这个指数中，只有碧桂园的增长率为8.22%。

房地产企业从三个四线城市向二线城市转型，也意味着房地产市场的发展开始向二线以上城市转移，而不是像往年一样不断向三、四线转移，这也意味着国内三个四线城市房地产市场的风险正在上升。也就是说，由于房地产调控是一市一策，二线以上城市的房地产调控将会更加严格，而四线城市的房地产调控将会完全放松，信贷和税收政策也将会放松。因此，在早期，这些城市的房价也迅速上涨。也正是这些城市的房价迅速上涨，住房供应很快达到了无限供应。四线城市的大部分房地产市场在困难时期开始发展。据估计，这是房地产企业改变其征地城市的主要原因。

此外，2019年，国内房地产市场销量和销售额均创下新高，这主要与国内信贷增长有关。2019年，社会融资规模增加25.58万亿元，比上年增加3.08万亿元；2019年，人民币贷款增加16.81万亿元，同比增长6439亿元。分行业看，家庭贷款增加7.43万亿元，其中短期贷款增加1.98万亿元，中长期贷款增加5.45万亿元。家庭贷款不仅占贷款总额的44%，而且7.43万亿元也是一个巨大的数额，仅比2009年银行信贷增加的9.6万亿元稍小。这也意味着国内居民正在利用银行信贷涌入房地产市场，这个市场面临的风险将越来越高。

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